Affittare una casa di lusso a Milano: un mercato in evoluzione

  • 1 mese ago
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Nonostante i cambiamenti del mercato delle locazioni negli ultimi anni, il segmento delle residenze di lusso regge a Milano. Secondo l’analisi di Tirelli and Partners, la domanda di affitto per le case di pregio nel capoluogo lombardo si differenzia e i canoni restano alti soprattutto per mancanza di offerta, che non riesce a fronteggiare la domanda. Ecco le principali tendenze sul mercato degli affitti di lusso a Milano e le previsioni 2024.

Locazioni di case di pregio a Milano

Il mercato delle locazioni di pregio a Milano, secondo Tirelli and Partners, continua a essere trainato da una forte domanda avente spesso caratteristiche di immediata necessità. Alla domanda primaria dettata da esigenze abitative di medio-lungo periodo si somma quella secondaria, legata alla copertura di esigenze temporanee di chi è alla ricerca di un’abitazione in acquisto, ma non riesce a soddisfare tale esigenza nell’immediato sia per la carenza di offerta sia, per alcuni, a causa dell’onere di accesso al credito.

La domanda proviene tanto da italiani già residenti, quanto da stranieri o expat che scelgono di tornare in Italia per ragioni lavorative o fiscali.

Nelle locazioni di fascia Alta – oltre i 100.000 euro annuali (oltre spese) – le richieste superano notevolmente l’offerta disponibile e la situazione si aggrava per gli appartamenti con canoni superiori ai 15.000 euro mensili (fascia Top). In entrambi i casi le richieste sono rivolte a residenze in condizioni di immediata abitabilità.

Anche nelle fasce bassa e media l’offerta in locazione rimane ampiamente insufficiente, anche a causa dello spostamento di alcune tra le proprietà appena ristrutturate verso il segmento short e mid term di case arredate, potenzialmente attrattivo in termini di rendimento atteso.

Locazioni a Milano, le case nuove sono più gettonate

Ancora in crescita nel semestre la percentuale di immobili locati sul totale di quelli presenti sul mercato: secondo Tirelli and Partners si raggiunge mediamente il 35,5%. In Brera e nelle “Altre zone” l’assorbimento supera abbondantemente il 40%. Nelle altre aree rilevate si registrano valori più bassi, principalmente a causa del permanere in stock di una quota consistente di case non riqualificate.

Molte delle case che non trovano un conduttore restano infatti sul mercato non tanto per il livello del canone richiesto, quanto invece a causa dello stato di manutenzione inadeguato. L’aumento della mobilità dei conduttori che spesso, pur in presenza di contratti 4+4, interrompono il contratto prima della scadenza del primo quadriennio, ha indirizzato la domanda solo verso case ristrutturate, imbiancate e con bagni e cucina arredati a nuovo.

Tempi medi e sconti

Valori medi sempre molto positivi per questi indicatori: i tempi medi di locazione restano al di sotto dei 4 mesi (3,8): le case belle e ristrutturate non devono aspettare molto per trovare un conduttore. Anche lo sconto medio rimane vicino al 4%, valore frutto di una domanda attiva e di un’offerta carente e che rappresenta il risultato della media tra lo sconto zero delle residenze migliori, per le quali i proprietari hanno spesso più di un offerente tra cui scegliere, e quelle di seconda fascia che, per essere affittate, devono accettare offerte con uno sconto spesso vicino o superiore al 10% rispetto alla richiesta.

A 9,2 mesi – in leggera diminuzione – i tempi di giacenza in stock delle case che non trovano un inquilino.

Canoni di affitto a Milano per residenze di pregio

Prosegue l’aumento dei canoni, che in media salgono dello 0,66% (+1,03% per le migliori case, +0,42% per quelle del primo quartile).

I top rent – canoni massimi richiesti per singole unità – restano altissimi, con valori superiori ai 600 euro al mq in tutte le zone della città. Come per il segmento delle vendite anche per le locazioni di lusso vige il principio che è l’offerta a creare la domanda. Non sorprendentemente nel semestre la messa in locazione di una casa eccezionale per location, dimensione, livello delle finiture e disponibilità di terrazzi panoramici ha comportato un nuovo record di canone complessivo (oltre 700.000 euro annui più spese) e al mq (ampiamente oltre i 1.200).

Si tratta evidentemente di transazioni che non influenzano in alcun modo il resto del mercato, ma che mostrano possibili direttrici di sviluppo da cogliere. La rilevazione esclude dall’analisi gli affitti mid term presentati sul mercato da agenzie specializzate per case perfettamente ristrutturate, arredate e corredate a canoni spesso vicini a quelli dello short term, e dunque non comparabili con quelli dei contratti liberi 4+4 anche perché comprensivi delle spese di gestione.

Conduttori stranieri a Milano

La quota relativa della domanda proveniente dall’estero rappresenta attualmente circa il 30% del totale. Per le residenze di oltre 250 metri quadrati con caratteristiche di grande prestigio, questa percentuale è invece predominante. Tre case su quattro nella fascia di mercato più elevata vengono affittate da conduttori stranieri o expat che ritornano in Italia dopo aver trascorso lunghi periodi all’estero.

Previsioni per la domanda di affitti a Milano

La domanda si manterrà robusta e probabilmente in ulteriore crescita soprattutto nella componente secondaria, guidata dalle esigenze transitorie dei potenziali compratori che non trovano la propria nuova residenza. A fronte di un’offerta già esigua e in progressivo svuotamento sarà difficile osservare un incremento del numero dei contratti di locazione.

I canoni potranno crescere ulteriormente, specialmente per le unità arredate, spinti sia dall’effetto scarsità, sia dalla tendenza già in atto alla convergenza verso quelli richiesti per le locazioni mid term.



Fonte Idealista.it

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