Affitto breve, lungo, transitorio: come funzionano e come sono regolate le locazioni in Italia

  • 6 mesi ago
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Immobiliare foto dm Affitto breve, lungo, transitorio: come funzionano e come sono regolate le locazioni in Italia


In un periodo in cui comprare casa è più difficile, le esigenze di locazione si fanno variegate, dall’uso abitativo a quello turistico a quello studentesco. Parlamento e Governo stanno introducendo regole per gli “affitti brevi” ma non sembrano toccare le locazioni di medio periodo. Investitori, proprietari e inquilini hanno invece necessità di leggi chiare e formule snelle. Un problema che nasce, dunque, prevalentemente da una inadeguatezza normativa. Ne abbiamo parlato con Donatella Marino, avvocato civilista di Milano, che ha dedicato un team di avvocati diretto da Mara Francioso proprio al tema degli investimenti nel Real Estate e della compliance con le norme in materia di Hospitality.

Parliamo di locazioni a uso abitativo. E’ vero che, nel nostro sistema, proprietario e inquilino non possono mai scegliere liberamente la durata della locazione?

La durata delle locazioni ad uso abitativo è quasi esclusivamente disciplinata dalla L. 431 del 1998 con norme inderogabili. Questo significa che, se proprietario e inquilino concordano nel contratto di locazione una durata diversa da quella (inderogabile) indicata nella L. 431/98, le clausole illegittime vengono automaticamente sostituite dalle norme di legge. In particolare, la L. 431/1998 prevede, come regola generale, che locatore e inquilino possano stipulare contratti di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di ulteriori quattro anni (i c.d. “4+4”).

Il locatore non può recedere anticipatamente, ma solo avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo se ricorrono specifiche condizioni.

Solo in presenza di alcune determinate condizioni la locazione può avere durata diversa e inferiore: ma sempre vincolata e monitorata dall’ordinamento.

I contratti a canone concordato 3+2 derogano alla disciplina della locazione 4+4?

La L. 431/98 prevede una deroga per la conclusione di contratti di locazione a canone concordato della durata di 3 anni (+2). In questi casi, devono essere rispettati i canoni e i termini contrattuali indicati in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative (Art. 2 co. 3 L. 431/98). Il locatore accetta così un canone più basso di quello di mercato e, in cambio, ottiene agevolazioni fiscali e una durata leggermente più breve rispetto all’ordinario 4+4.

Il mercato ha però anche una urgente esigenza di contratti a uso abitativo di qualche mese o pochi anni per proprietari e inquilini. I contratti transitori rispondono a questa esigenza?

Esiste una seconda tipologia di deroghe, sempre nella L. 431/98. Locatore e conduttore possono concludere un contratto di locazione a uso abitativo anche per esigenze di natura transitoria. Non possono però, nemmeno in questo caso, scegliere liberamente la durata, che deve essere invece individuata con riferimento alla soddisfazione dell’esigenza transitoria del proprietario o dell’inquilino. Inoltre le parti devono osservare attentamente alcuni limiti precisi. Per esempio, la durata dell’esigenza transitoria e dunque della locazione non può essere superiore a 18 mesi – ad eccezione che per gli studenti universitari -, tale esigenza deve essere indicata e documentata, secondo quanto individuato negli Accordi locali di cui appena detto per i contratti a canone concordato,  i modelli contrattuali devono rispettare quelli allegati al DM 16 gennaio 2017 e, non ultimo,

il canone non può essere determinato liberamente dalle parti, quantomeno nei centri più densamente popolati.

Questo, senza considerare l’assistenza e gli interventi asseveratori delle associazioni di categoria.

Cosa succede se proprietario e inquilino si mettono d’accordo per un periodo inferiore ai 4+4 ma non rispettano i criteri previsti per le deroghe?

In questi casi, la disposizione contrattuale è nulla e può essere fatta valere in giudizio dal conduttore. In generale, è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla L. 431/98 (Art. 13 co. 3 L. 431/1998). Inoltre, il DM 16 gennaio 2017 prevede che se i contratti di locazione di natura transitoria sono conclusi in violazione di quanto previsto dallo stesso decreto, sono ricondotti alla durata ordinaria (Art. 2 co. 6). E’ infatti orientamento consolidato dei nostri giudici (v. da ultimo Cass. 5955/2023) ricondurre alla durata ordinaria di (4+4) anni i contratti di locazione per uso abitativo, conclusi con la falsa indicazione della transitorietà. Questa rigidità, per le locazioni ad uso abitativo, è pensata per tutelare le esigenze abitative di lungo periodo delle famiglie italiane, introducendo un vigoroso favor verso il conduttore.

Ma rimane una normativa vincolistica ormai anacronistica e inadeguata rispetto alle nuove richieste dal mercato,

che richiede invece locazioni di durata liberamente regolabile, eventualmente accompagnate dalla possibilità di offrire servizi aggiuntivi, considerata la crescente richiesta di serviced apartments.

Quindi anche i contratti transitori non sono uno strumento agile in grado di risolvere le nuove esigenze del mercato. Nel testo “La nuova ospitalità turistica”, edito dalla rivista giuridica Key Editore, a firma Sua e di alcuni accademici di Hospitality Law Lab, si legge che però dal contratto transitorio è nata la locazione turistica. In cosa consiste?

Ove il contratto sia concluso per una finalità turistica, il favor verso l’inquilino viene meno, le parti si considerano bilanciate e la normativa del ‘98 non si applica, secondo l’opinione civilistica oggi prevalente. Questo tipo di locazione era stato individuato, dall’Art. 1 della L. 431/98, come una specificità rispetto al contratto transitorio, appunto, prevedendo che se l’esigenza transitoria era determinata dalla finalità turistica dell’inquilino, alcune previsioni, tra cui proprio quelle in materia di durata, canone e documentazione dell’esigenza, non si applicavano. Questo per favorire le locazioni stagionali di durata – di mesi o anni – non determinabile all’inizio del rapporto, molto diffuse nel nostro Paese ricco di località ad alta valenza turistico-artistica, raggiungibili in tempi brevi dai luoghi in cui ogni cittadino vive abitualmente. Formula fluida e di successo, largamente utilizzata, che si svincola ulteriormente dalla normativa vincolistica del 1998 con il Codice del Turismo del 2011, il quale riconduce questa locazione alla libera autonomia contrattuale delle parti. Resta solo l’obbligo di registrazione del contratto (che dovrà dunque essere concluso in forma scritta) se la durata è superiore ai 30 giorni. Si tratta però di questione fiscale. Dal punto di vista del diritto civile, non rileva la durata – inferiore o superiore ai 30 giorni – della locazione con finalità turistica.

Ma gli affitti brevi dunque che normativa devono osservare?

Il termine “locazione breve” è entrato nel nostro ordinamento grossomodo con l’Art. 4 del D. L. 50/2017, che ne ha individuato solo una particolare disciplina fiscale definendola, ai fini esclusivi dello stesso decreto, come locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni stipulata da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici. 

La Legge di Bilancio 2024 sembrerebbe intervenire sulla disciplina di questo articolo, con una modifica dell’attuale aliquota del 21%

qualora il locatore decida di optare per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca applicabile“ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve”, portandola al 26%, salvo mantenere l’aliquota ridotta “al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi”.  Sebbene l’intento della norma sia comprensibile, la sua introduzione nell’ordinamento in modo molto frettoloso potrebbe generare difficoltà di applicazione.

Ma quindi, esiste una differenza concettuale tra locazioni a uso transitorio e turistico?

Oggi, sul piano pratico, la distinzione ruota intorno al perimetro del concetto di “turismo”: è molto ridotta la possibilità di ricorrere al contratto di locazione con finalità turistica se si privilegia un’accezione ristretta dell’aggettivo “turistico”  (il c.d. turismo proprio) costruita intorno al concetto di “villeggiatura” suggerito dalla prevalente giurisprudenza civilistica (seppur in diverso contesto). Al contrario, ad opposta conclusione si giunge appoggiando una interpretazione che abbracci il concetto di turismo in senso ampio (il c.d. turismo improprio), che arriva a comprendere qualunque spostamento temporaneo dalla propria abitazione principale indipendentemente dalla motivazione o finalità. E’ l’accezione grossomodo riconosciuta dall’UNWTO e dal nostro  sistema pubblico.

Perché è importante la distinzione?

L’inquadramento di ogni posizione locatizia determina l’applicazione di un impianto normativo diverso. Chi loca un alloggio per finalità turistica può essere tenuto alla compliance con la normativa della propria Regione, ricca di adempimenti amministrativi, con la normativa di matrice europea, posta a tutela del “consumatore-turista” e con quella specifica prevista per il locatore che opera online attraverso le OTA e le piattaforme di intermediazione come Booking, Airbnb o Expedia. Specie in questo momento, in cui lo Stato ha deciso di intervenire imponendo nuovi adempimenti a chiunque lochi la propria casa con finalità turistica, indipendentemente dalla durata.

Più specificatamente, come sta intervenendo in questo periodo il nostro Parlamento?

Oltre alle legge di Bilancio ancora in discussione, il Parlamento è recentemente intervenuto sia sulle locazioni con finalità turistiche, sia sulle locazioni brevi.

Ad entrambe infatti viene imposta l’assegnazione, tramite apposita procedura automatizzata, di un codice identificativo nazionale (CIN).

Oltre a ciò,  se queste locazioni vengono “gestite” in “forma imprenditoriale”, sono imposti specifici requisiti di sicurezza degli impianti, e la dotazione di “dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili…”. Inoltre, chiunque “eserciti l’attività di locazione” – per finalità turistica o breve – in forma imprenditoriale è anche tenuto alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). L’articolo, seppure approvato, entrerà in vigore il sessantesimo giorno successivo a alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN.



Fonte Idealista.it

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