Residenze per studenti e giovani professionisti, case in affitto e compravendite immobiliari. I temi sono oggi più che mai di stretta attualità, alla luce delle difficoltà dei più giovani di trovare la casa dei propri sogni, o anche solo un alloggio che consenta di portare a termine serenamente gli studi. Temi che sono stati affrontati nel corso della presentazione del primo Osservatorio sull’Abitare Futuro a cura di Scenari Immobiliari e Abitare Co., tenutasi a Milano lo scorso 11 maggio. Obbiettivo: capire quale casa vogliono i giovani e come potrà fare il mercato per soddisfare le loro richieste.
Alloggi per studenti in Italia
Che esista un problema di incontro tra domanda e offerta di alloggi per studenti è cosa risaputa, e non da oggi. Un recente rapporto redatto da Scenari Immobiliari e Camplus evidenzia come la copertura dei posti letto offerti agli studenti universitari fuori sede, pari al quaranta per cento degli iscritti, si attesti intorno al 10,5 per cento e derivi da enti specifici che però coprono solo l’8,1 per cento del totale. Le strutture gestite da enti privati che coprono il restante 2,4 per cento. Meno della metà delle 14 maggiori realtà universitarie supera la media nazionale, e risulta ancora lontana dalla capacità di soddisfare il fabbisogno di posti letto minimo richiesto.
Considerando che il fabbisogno stimato dell’offerta strutturata di posti letto deve essere pari ad almeno il 20 per cento degli studenti fuori sede (tasso di copertura medio europeo), sarebbero necessari almeno 130mila posti letto. Obbiettivo del Governo è di triplicare la disponibilità di posti letto: a questo scopo erano stati già stanziati 300 milioni di euro, ad oggi sono stati sbloccati ulteriori 660 milioni di euro già previsti a questo scopo da Pnrr.
Il gap tra domanda e offerta abitativa in Italia
Ciò detto, il mercato delle nuove costruzioni in Italia, secondo il rapporto Scenari Immobiliari- Abitare Co, va avanti ma non al ritmo richiesto. E il gap tra richiesta abitativa e offerta resta alto. “In Italia le unità accatastate come abitazioni sono 35,4 milioni, – nota Francesca Zirnstein , direttore generale di Scenari Immobiliari, – a fronte di 26,2 milioni di famiglie.
Quindi a livello nazionale si direbbe che la disponibilità di case ci sia in abbondanza. Tuttavia, se si guarda alle singole città, la situazione può cambiare e di molto:
non facciamo infatti finta di non sapere che alcuni territori sono più attrattivi di altri. A Milano ad esempio abbiamo 720 mila famiglie, 75 mila studenti, 100 mila persone fuori sede: e la proporzione di case a disposizione è di solo il 2,5 per cento. A Roma questa proporzione scende a meno dei due per cento. E’ assolutamente necessario un dialogo con le pubbliche amministrazioni per studiare un modo di colmare questo divario”.
I numeri di cui sopra si riferiscono al mercato dell’usato; quanto alle nuove costruzioni, Milano e Roma forniscono al mercato complessivamente 17.400 case nuove, pari al 75,7 per cento del totale delle case in vendita nelle principali undici città italiane, che sono 23mila. Nonostante la percentuale di case nuove, nelle due principali città italiane, costituisca una quota del 17,4 per cento del totale delle case in vendita per Milano, e del 13,2 per cento per Roma, si tratta comunque di percentuali che sono ben lontane dal soddisfare la domanda abitativa esistente.
Il mercato delle case in Italia
Guardando ad alcuni numeri relativi al mercato immobiliare italiano presentati nel rapporto Scenari Immobiliari – Abitare Co, il 2022 si è chiuso con 780 mila transazioni immobiliari, in crescita del 4 per cento sull’anno precedente, di cui la metà assistite da mutuo. Prezzi in aumento del 3,1 per cento (una percentuale in ogni caso molto inferiore a quella che è stata la crescita dell’inflazione), a fronte di un miliardo di euro in investimenti nel residenziale, +33 per cento sul 2021. Il 2023 si prospetta con un calo a 726 mila compravendite e un aumento dei prezzi del 2.8 per cento.
Solo a febbraio 2023 si contavano 12.700 interventi di ristrutturazione dell’usato finanziati da superbonus per un valore di 3.3 mld di euro, mentre il totale degli interventi realizzati con l’incentivo è di 385 mila, per un valore di 68.5 miliardi totali.
Il mercato del nuovo vede maggiori costi ma ciononostante è stato in crescita: nel 2022 si sono contate 74 mila compravendite (+10 per cento annuo), nel 2023 se ne prevedono 76 mila (+2,7 anno su anno a fronte di un calo dell’8 per cento sull’usato). L’offerta tuttavia resta al di sotto della domanda nelle 11 città esaminate, arrivando a coprire solo il 10 per cento del totale, contro una media delle grandi città europee che si avvicina al venti per cento sul totale offerta cittadina
I prezzi in genere sono stimati quest’anno in crescita del 4,6 per cento sul solo prodotto nuovo. “Lo scarto medio fra il prezzo di una casa nuova e di una usata per gli undici principali comuni capoluogo analizzati nel nostro studio è del 37,4 per cento, con una differenza di 1.800 euro al metro quadrato:
il ‘nuovo’ costa un terzo più dell’usato, ma perché le case sono ben fatte e incontrano il gusto dei compratori,
– nota Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. – Chi compra il nuovo non deve affrontare l’incertezza dei tempi e dei costi della ristrutturazione”.
Perché investire in immobili in Italia
La casa resta comunque un bene in cui si continua a voler investire. “Che ci sia rapporto tra ricchezza e casa è ovvio perché il 90 per cento dei milionari dello scorso secolo ha creato ricchezza tramite gli immobili, e in generale
il 45 per cento della ricchezza italiana è costituito da case, per un totale di 5200 miliardi di euro, di cui il 93 per cento è in mano alle famiglie,
e percentuali inferiori è posseduto dal pubblico o sotto forma di titoli” – nota Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co.
Ma perché il mattone piace? Interpellati, secondo Crupi, i clienti rispondono che è un investimento solido, veloce da comprare e vendere a causa dell’alta domanda, tangibile – quindi più desiderabile di titoli o azioni, – permette di usare i tassi di interesse come leva finanziaria, si rivaluta più dell’inflazione, può essere usato come collaterale a garanzia di investimenti. Ma è anche vero che queste caratteristiche sono reali in alcune città, meno in altre.
La dinamica più rilevante oggi è l’aumento del prezzo delle nuove costruzioni, anche se perfino questa dinamica segue la territorialità. Se infatti a livello nazionale i prezzi, anche del nuovo, sono praticamente fermi da dieci anni – e lo sono anche nella Capitale, – a Milano dal 2013 ad oggi i prezzi dell’usato sono aumentati del 50 per cento, e del 60 per cento per il nuovo. Contemporaneamente, la forbice di prezzi tra nuovo e usato si è allargata fino a raggiungere il 40 per cento.
Di fronte a questo scenario, come saranno gli investimenti in futuro? “Sono i giovani, positivamente o negativamente, a dettare la linea del futuro mercato immobiliare residenziale a livello nazionale e locale, – nota Crupi. – Per i Millennial e la Generazione Z l’acquisto della casa continua a rappresentare un sogno, più o meno realizzabile, nonostante le diverse problematiche, strutturali e congiunturali, di natura economica, immobiliare, sociale e demografica”. Secondo l’indagine Abitare Co., infatti, i giovani solo per il 20 per cento desiderano emigrare all’estero, ma per l’80 per cento vorrebbero ancora acquistare casa in Italia.
I giovani e la casa in Italia
Se i giovani continueranno ad acquistare casa in Italia, come sarà dunque la casa dei loro sogni? Secondo l’indagine, i ragazzi desiderano ancora una casa in proprietà, con dimensioni generose e minore attenzione alla presenza di servizi condominiali.
Poco più del sessanta per cento del campione ritiene fondamentale la presenza di uno spazio aperto pertinenziale, quale un balcone o un terrazzo e un giardino privato o condominiale, utile alla creazione di un rapporto diretto l’ambiente naturale o urbano.
Il giardino, non solo di natura privata, attira l’interesse di circa un quarto dei giovani interpellati in relazione alla possibilità di fruire liberamente di uno spazio verde personalizzabile capace di favorire la creazione di un più ampio senso di appartenenza a una comunità. In cima ai desideri di due terzi del campione si posiziona anche il desiderio di un buono, se non ottimale, livello di luminosità ritenuto ancora oggi una caratteristica fondamentale per la propria abitazione.
Grande importanza viene attribuita, inoltre, alla presenza di una connessione internet efficiente e veloce, ritenuta ormai indispensabile dal momento in cui lo smart working è diventato una modalità lavorativa sempre più diffusa all’interno delle aziende e il confine tra ambiente di vita e spazio di lavoro è sempre più flessibile e indefinito.
Il servizio di portierato è ritenuto necessario da quasi il sessanta per cento del campione intervistato in quanto in grado di assicurare non solo migliori condizioni di pulizia, manutenzione e decoro delle aree comuni ma anche un senso di maggiore sicurezza correlato alla presenza fisica di una persona presso l’ingresso del condominio.
Palestra/wellness e piscina condominiale attirano l’interesse rispettivamente del quaranta per cento e del trenta per cento degli intervistati, Sempre maggiore valore assume la presenza di spazi dedicati al co – working, ritenuti dal tredici per cento degli intervistati una risposta adeguata ed equilibrata tra lavoro in ufficio e smart working, e locali appositamente adibiti al parcheggio delle biciclette, meglio se dotati di postazione per la ricarica dei mezzi elettrici.
Fonte Idealista.it
