Il distacco di calcinacci dai balconi: profili di responsabilità

  • 4 settimane ago
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Immobiliare city ghetto Il distacco di calcinacci dai balconi: profili di responsabilità


In caso di danni provocati dal distacco di calcinacci dai balconi, di regola il responsabile è il proprietario, che risponde per mancata custodia. Oltre a quella civile, può configurarsi anche una responsabilità di tipo penale. Spetta infatti al singolo condomino agire preventivamente predisponendo i lavori necessari per rimuovere il pericolo.

Edifici condominiali

Negli edifici condominiali, tuttavia, non è sempre immediato individuare il soggetto proprietario. Se si stacca un elemento ornamentale esterno del balcone, la responsabilità è del singolo proprietario, oppure del condominio? E se invece crolla una parte della struttura del balcone? Risponde solo il proprietario dell’appartamento a cui il balcone accede?

Le conseguenze, soprattutto in termini di responsabilità civile per eventuali danni a terzi, sono rilevanti. Nel caso di parte comune, tutti i condomini possono essere chiamati a partecipare, pro quota, al risarcimento dei danni eventualmente provocati a cose o persone.

Balconi incassati ed aggettanti

Per individuare eventuali responsabilità nell’ambito degli edifici condominiali, è importante distinguere tra balconi incassati e balconi aggettanti.

I balconi incassati sono quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, restando incorporati all’interno del fabbricato.

Di regola – salvo titolo contrario – sono considerati parti comuni del condominio ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile. Sono infatti equiparati ai solai, perché svolgono una funzione sia di sostegno che di copertura dei piani tra loro sovrastanti (articolo 1125 del codice civile). Questo comporta che:

  • Il proprietario dell’unità immobiliare a cui accede il balcone è tenuto a sostenere le spese di manutenzione del pavimento del balcone stesso, nonché quelle di manutenzione dei davanzali e della parte interna dei parapetti;
  • Le spese per la struttura della soletta (travi portanti, l’armatura di ferri, gli elementi per il livellamento, gli elementi per l’isolamento acustico e/o termico, ecc.) vanno divise a metà tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrapposti;
  • Le spese per tinteggiatura, intonaco ed altri elementi decorativi sono a carico del proprietario dell’unità immobiliare sottostante.

Discorso diverso per i balconi aggettanti. Si tratta di quei balconi che sporgono dalla facciata dell’edificio con tre vedute, una frontale e due laterali. Di regola, non svolgono alcuna funzione di sostegno o di copertura; sono infatti un prolungamento verso l’esterno dell’appartamento dal quale protendono. Pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei singoli condomini. Le relative spese di manutenzione e ricostruzione sono dunque interamente a carico dei proprietari esclusivi.

Individuazione dei responsabili

Fatte questa importante distinzione, possiamo affermare che quando il distacco di calcinacci o altri materiali riguarda la parte esterna dei balconi incassati, il soggetto responsabile di eventuali danni è il Condominio.

La giurisprudenza ci dice infatti che i rivestimenti e gli elementi decorativi del fronte balcone sono da considerarsi parte condominiali nella misura in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, perché incidono sull’estetica e sul decoro architettonico della facciata. Eventuali interventi di manutenzione su queste parti devono infatti essere autorizzate dall’assemblea. Di conseguenza, è il condominio che risponde della loro mancata custodia e manutenzione.

Quanto detto sopra vale anche per i balconi aggettanti, nella misura in cui la parte frontale esterna e gli elementi decorativi che la compongono possano ritenersi parte della facciata del condominio e, dunque, parte comune. Volendo semplificare, possiamo affermare che: il frontebalcone dei balconi incassati si presume parte comune (salvo prova contraria); al contrario il fronte dei balconi aggettanti si presume di proprietà esclusiva del singolo condomino (salvo prova contraria).

Se invece il distacco proviene da altre parti non comuni del balcone, la responsabilità per eventuali danni sarà attribuibile al proprietario esclusivo dell’appartamento a cui il balcone afferisce. Questa ipotesi riguarda, evidentemente, i balconi aggettanti, sporgenti rispetto al muro perimetrale. Pensiamo ad esempio al distacco di calcinacci o intonaco dal sottobalcone o dalla soletta, tutte parti di proprietà esclusiva.

Calcinacci caduti da balconi incassati

Quindi, ricapitolando, in caso di balconi incassati è necessario osservare da quale parte di questa struttura provengono i calcinacci.

Se il materiale cade della parte di struttura che funge da copertura per il piano sottostante,  è il titolare di quest’ultimo ad essere responsabile, a meno che il distacco non sia conseguenza di fenomeni infiltrativi provenienti dal piano superiore.

Se invece i calcinacci provengono dalla parte frontale, la responsabilità per i danni è del condominio nel caso in cui questa possa essere considerata parte integrante della facciata, oppure del singolo condomino, ove non sia ritenibile parte della facciata condominiale.

Calcinacci caduti da balconi aggettanti

La caduta di calcinacci da balconi aggettanti comporta sempre una responsabilità del proprietario dell’immobile di cui il balcone è un prolungamento.

Anche nel caso di distacco di materiale dagli elementi decorativi esterni, la responsabilità si presume del proprietario esclusivo, a meno che non si dimostri la natura comune di tali elementi, nella misura in cui contribuiscono a formare la facciata e lo stile architettonico dell’edificio condominiale.

Comportamenti imprudenti dei singoli

Ovviamente, quanto detto vale come regola guida. Ogni situazione va sempre valutata caso per caso, in base alle caratteristiche specifiche dell’edificio e della dinamica del sinistro.

Diverso poi è il discorso se il danno è causato da una negligenza o imprudenza del singolo condomino. Si pensi a chi posiziona incautamente sul davanzale vasi o fioriere che possono cadere, oppure altri elementi (ad esempio, tende o altre strutture, se consentite dal regolamento condominiale) non fissati a regola d’arte. In questi casi, la responsabile non può che essere attribuita al singolo condomino.

Nell’esempio dei vasi sul davanzale, se il regolamento condominiale vieta di posizionare vasi sui davanzali delle finestre o sui balconi, a rischiare potrebbe essere anche l’amministratore del condominio, che ha il dovere di vigilare sull’osservanza del regolamento.

 



Fonte Idealista.it

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