L'azione di sfratto secondo il CPC: diritti, procedure e conseguenze

  • 7 mesi ago
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Immobiliare 34 L'azione di sfratto secondo il CPC: diritti, procedure e conseguenze


L’azione di sfratto è disciplinata dall’art. 658, comma 1 cpc, ed è un procedimento legale che consente al proprietario di un immobile di ottenere l’allontanamento di un occupante che detiene la sua posizione in modo illegittimo, ad esempio un inquilino moroso o un occupante senza titolo. Per avviare l’azione di sfratto, il proprietario deve presentare una specifica istanza presso il Tribunale competente, indicando le ragioni dello sfratto e fornendo le prove necessarie. L’istanza verrà poi notificata all’occupante, che avrà la possibilità di presentare una difesa.

Per proteggersi dalle situazioni spiacevoli prima ancora della stipula del contratto di affitto è possibile prendere visione di una lista di inquilini morosi costantemente aggiornata. È sempre bene tutelarsi da tale eventualità inserendo un’informativa sulla privacy nel contratto di locazione che permetta di procedere con l’iscrizione degli inquilini morosi recidivi nel registro in modo da allertare anche i successivi locatori.

Sfratto CPC: quali sono i presupposti?

Il procedimento di convalida di sfratto non è possibile quando si parla di contratti nulli poiché manca la forma scritta, di conseguenza il Giudice sommario non può prendere in esame un contratto nullo per mancanza di forma.

La mancanza del contratto o la sua mancata presentazione in tribunale ostacola anche la convalida, poiché impedisce al Giudice di verificare le condizioni richieste per la volontà di sfratto, come l’importo del canone dovuto e l’eventuale inadempienza. Pertanto, la gravità della mora non può essere valutata ai fini della risoluzione del contratto.

Se l’immobile è di proprietà di più persone, ogni singolo comproprietario può richiedere il rilascio dell’immobile senza la necessità di coinvolgere gli altri comproprietari, a meno che non venga dimostrato il dissenso della maggioranza. In tal caso, è necessario il previo intervento dell’autorità giudiziaria.

Nel caso in cui l’immobile locato sia stato venduto, il nuovo proprietario subentra nella stessa posizione giuridica del precedente. Pertanto, se il contratto è cessato legalmente con una disdetta alla scadenza contrattuale, l’acquirente ha il diritto al rimborso del deposito di garanzia e può esercitare i diritti e i poteri del precedente proprietario, compresa l’azione di sfratto per la cessazione del contratto o per morosità, indipendentemente dal fatto che la morosità sia avvenuta prima della vendita dell’immobile o che il contratto sia scaduto prima di tale momento.

Se l’uso dell’immobile è una prestazione parziale o accessoria di un rapporto di lavoro, l’intimazione di licenza o sfratto e la citazione per la convalida possono essere fatte quando il contratto di lavoro cessa per qualsiasi motivo.

L’utilizzo di un alloggio concesso al custode di un edificio, ad esempio, costituisce una prestazione accessoria e non un contratto di locazione autonomo. Pertanto, tale utilizzo cessa con la risoluzione del rapporto di lavoro. Infine, lo sfratto può avvenire per finita locazione.

L’articolo 659 del Codice di procedura civile è applicabile anche quando il datore di lavoro concede al lavoratore l’uso di un immobile con un contratto separato da quello di lavoro, a condizione che esista una connessione tra i due contratti.

Lo sfratto secondo l’art.700 cpc rappresenta la disposizione conclusiva del procedimento cautelare, il quale ha lo scopo di assicurare una tutela immediata al diritto del ricorrente.

Inoltre, lo sfratto seguendo l’art. 143 cpc è ritenuto incompatibile con il procedimento di convalida di sfratto.

Sfratto nel CPC: la forma dell’intimazione e le procedure da seguire

L’intimazione di sfratto deve essere notificata secondo le disposizioni dall’articolo 137 in poi del Codice di procedura civile.

Il locatore ha la possibilità di notificare lo sfratto nel caso in cui il conduttore abbia eletto il domicilio in quella località, poiché l’articolo 660 del Codice di procedura civile non vieta questa elezione. 

Se l’intimazione non viene segnalata direttamente alla persona interessata, l’ufficiale giudiziario deve inviare un avviso all’intimato della notifica effettuata tramite raccomandata e allegare alla copia originale dell’atto la ricevuta di spedizione.

Questa disposizione si applica anche nel caso in cui la notifica sia stata eseguita tramite servizio postale e il pacco risulti consegnato da un “persona abilitata”, se persistono dubbi sulla conoscenza dell’intimazione da parte del destinatario.

Nel caso in cui l’intimazione venga notificata a un’associazione non riconosciuta tramite il suo legale rappresentante, non è necessario inviare l’avviso, ma si applica analogicamente la disciplina relativa alla notificazione alle persone giuridiche. Pertanto, se l’intimazione viene consegnata a uno degli individui indicati dall’articolo 145, comma 1, del Codice di procedura civile, tale adempimento non deve essere compiuto.

La nullità della notifica dell’atto di intimazione e degli atti ad esso collegati a causa della violazione dell’articolo 660, comma 6, del Codice di procedura civile compromette l’intero procedimento di sfratto e la successiva convalida, poiché all’intimato è stato precluso il diritto di difesa garantito dall’articolo 24 della Costituzione.

Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza devono passare almeno 20 giorni, a meno che non vi siano motivi di “pronta spedizione” per i quali il Giudice, su richiesta dell’intimante, può ridurre il termine a 10 giorni. La differenza tra convalida di sfratto e ordinanza di rilascio è la seguente: nel primo caso la convalida dello sfratto è definitiva, mentre nell’ordinanza di rilascio è provvisoria.

Giudice competente: Assenza delle parti e mancata opposizione dell’intimato nel procedimento

La citazione per lo sfratto deve avvenire obbligatoriamente davanti al tribunale competente in base alla località del bene oggetto presente nel contratto di locazione. La questione di competenza può essere sollevata durante l’udienza di comparizione, ma la decisione finale avviene nel giudizio successivo sulla domanda principale.

Se colui che ha in affitto l’immobile non compare o non si oppone, il giudice emette un’ordinanza esecutiva, convalidando lo sfratto. Se il locatore non compare all’udienza fissata, l’effetto dell’intimazione cessa e la causa viene considerata abbandonata. La cessazione degli effetti dell’intimazione avviene anche se la mancata comparizione del locatore dipende dalla mancata iscrizione della causa al ruolo.

Se il locatore non compare, non può essere condannato al pagamento delle spese legali. Nel caso in cui non compaiano all’udienza il locatore e il conduttore, il procedimento viene dichiarato estinto o nullo, a seconda dei casi.

Se il conduttore chiede un termine di garanzia per sanare la morosità, implicitamente riconosce il debito e l’ordinanza di convalida può essere emessa se il conduttore non adempie entro il termine stabilito dal giudice. Il termine di garanzia non si applica ai contratti di locazione non abitativa.

L’ordinanza di convalida ha efficacia sulle questioni riguardanti la risoluzione del contratto, ma non preclude ulteriori azioni legali per il pagamento dei canoni o per contestare l’obbligo di pagamento. 

 

Provvedimento giudiziario per i canoni scaduti: Decreto ingiuntivo e recupero del credito

In caso di sfratto per morosità, solitamente c’è uno schema da seguire: il giudice emette un decreto d’ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti e futuri fino all’esecuzione dello sfratto, oltre alle spese di intimazione. Questa condanna futura è un’eccezione che consente al creditore di ottenere un provvedimento prima dell’inadempimento effettivo.

Il decreto è immediatamente esecutivo e può essere oggetto di opposizione, ma ciò non annulla la risoluzione del contratto. Nell’opposizione contro l’ingiunzione di pagamento dei canoni, dopo la convalida dello sfratto, non è possibile contestare l’esistenza del contratto di locazione o i motivi della risoluzione, poiché questi aspetti sono coperti dal giudicato. L’opposizione si limita alle questioni relative all’importo del debito per i canoni.

Risposta dell’intimato: contestazione sull’importo dei canoni nel procedimento di opposizione

In caso in cui il membro contesti eccezioni non supportate da prove scritte, il giudice, su richiesta del locatore e in assenza di gravi motivi contrari, emette un’ordinanza di rilascio non appellabile, riservando le eccezioni del convenuto.

Questa decisione è immediatamente esecutiva, ma può anche essere condizionata dalla prestazione di una garanzia finanziaria per coprire eventuali danni e spese. Una volta emessi i provvedimenti previsti dagli articoli 665 e 666, il procedimento continua nel contesto di un rito speciale, previa un’ordinanza di mutamento di rito.

L’opposizione all’ordinanza di pagamento dei canoni determina la conclusione del procedimento sommario e l’inizio di un nuovo processo, in cui le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle loro posizioni.

Il convenuto contesta l’importo richiesto nell’intimazione di sfratto per morosità, il giudice può ordinare il pagamento della somma non contestata entro un termine massimo di venti giorni. Se il conduttore non rispetta l’ordine di pagamento, il giudice convalida l’intimazione di sfratto ed emette un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.

Obiezione successiva alla convalida: contestazione dopo il provvedimento

Se l’intimato non è presente durante la convalida dell’intimazione di sfratto, può presentare opposizione dimostrando di non averne avuto conoscenza tempestiva a causa di irregolarità nella notifica o di impossibilità per forza maggiore.

Questo tipo di opposizione è previsto per garantire il diritto di difesa del conduttore che, per motivi indipendenti dalla sua volontà, non ha potuto partecipare all’udienza di convalida. Il giudice valuta se sono presenti condizioni legittimanti, come un evento imprevedibile e inevitabile che abbia impedito la comparizione del conduttore. L’opposizione tardiva permette di contestare sia l’ostacolo alla partecipazione all’udienza che il merito della pretesa azionata con l’intimazione di sfratto.

Se sono trascorsi dieci giorni dall’esecuzione sfratto Cpc o dalla notifica del preavviso di rilascio, l’opposizione non è più ammessa. Solitamente l’opposizione allo sfratto per morosità non può sospendere il processo, ma il giudice ha il potere di interromperlo per gravi motivi, imponendo una cauzione.

Spesso ci si chiede: cosa fare dopo la convalida di sfratto per morosità? L’ordinanza di convalida dell’intimazione di sfratto acquisisce efficacia di cosa giudicata sostanziale per la pregressa esistenza della locazione e la qualità di locatore e conduttore delle parti coinvolte.

 

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Quando si fa lo sfratto 660 cpc?

L’avviso ai sensi del settimo comma dell’articolo 660 deve essere eseguito quando la notifica non avviene di persona al destinatario ed è effettuato contemporaneamente.

Come funziona la procedura di sfratto?

La procedura di sfratto, su richiesta del locatore, viene emessa dal tribunale in caso di morosità.

Quando è possibile lo sfratto?

Lo sfratto è possibile quando il pagamento di una mensilità non avviene entro 20 giorni dalla scadenza, c’è stato un mancato pagamento di due mensilità per le spese condominiali e vi è un ritardo di almeno 60 giorni.

Come si fa intimazione di sfratto?

La procedura di intimazione di sfratto mira a ottenere dal giudice una decisione che confermi la licenza o lo sfratto a causa della scadenza del termine o del mancato pagamento del canone pattuito, dichiarando inoltre la risoluzione del contratto.



Fonte Idealista.it

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