Mercato immobiliare italiano, le previsioni di Nomisma fino al 2025

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Immobiliare dl a01606953 Mercato immobiliare italiano, le previsioni di Nomisma fino al 2025

La recessione c’è ma (ancora) non si vede. Le contraddizioni del contesto macroeconomico fanno da sfondo ad un mercato immobiliare che non grida alla crisi, ma che presenta vari elementi anticipatori di una situazione che potrebbe rivelarsi problematica nel 2023. Questa è la tesi di fondo del terzo rapporto sul mercato immobiliare presentato da Nomisma. Ecco i principali dati evidenziati e le previsioni sul mercato immobiliare italiano fino al 2025.

Il contesto macroeconomico del 2022

“Tre mesi fa la parola d’ordine era incertezza; oggi è contraddizione”. Esordisce così Lucio Poma, responsabile macroeconomia di Nomisma, nel descrivere il contesto economico del 2022 che fa da sfondo al mercato immobiliare italiano.

La prima contraddizione riguarda il fatto che l’Italia sia un Paese che cresce, inanellando sette trimestri di crescita positiva del Pil, una disoccupazione al 7,7 per cento, mai così bassa da tempo, eppure il suo clima di fiducia, in particolare tra i consumatori, è negativo, l’andamento dei salari è fermo a causa del caro energia che penalizza le aziende, il tutto mentre l’inflazione cresce ed erode il potere di acquisto. “Viene da chiedersi: siamo così sicuri, a fronte di questi dati, che l’Italia sia un Paese davvero destinato ala decrescita o alla stagnazione?”, si domanda Lucio Poma.

Potrà succedere se il settore manifatturiero dovesse soccombere al caro energia. Ma al momento, anche a livello globale, l’andamento delle materie prime non è predittivo di una crisi: l’oro, bene rifugio che sempre aumenta il proprio prezzo in presenza di momenti problematici, è infatti costante e il rame, indicatore dell’attività manifatturiera, non cala, dopo una impennata nei prezzi nei mesi scorsi.

Oltretutto, il prezzo degli energetici, responsabili del difficile clima presente, è rientrato nei ranghi (pur con un prezzo del gas cinque volte superiore a quello di un anno fa); dopo la corsa alle scorte innescata in estate, che ha portato i prezzi anche oltre i 300 euro al metro cubo, oggi siamo scesi intorno ai 100. E l’emergenza scorte, almeno per quest’anno, è sicuramente scongiurata.

Tuttavia l’inflazione resta alta e innesca le politiche monetarie restrittive delle banche centrali, in particolare Fed e Bce. Eppure, osservando la quota di inflazione “core” negli Stati Uniti, questa non è toccata dagli interventi della banca centrale, mentre scende solo quella legata agli eventi esterni, tra cui il prezzo dei beni energetici. “Un’altra domanda da porsi quindi è: siamo sicuri che gli strumenti tradizionali di politica monetaria funzionino ancora o dobbiamo pensare  a strumenti diversi?”, è il secondo dubbio di Poma.

Il clima di fiducia di consumatori e imprese

In questo contesto si delinea lo scenario del mercato immobiliare dei prossimi anni. “Sul mercato immobiliare le evidenze numeriche non restituiscono ancora ciò che sembra prospettarsi per il mercato immobiliare nel breve periodo, vale a dire la chiusura della fase di crescita post pandemica e l’avvio di una nuova fase di arretramento conseguente all’impennata dei prezzi”, si legge nel report. “La sfida è ora quella di contenere l’arretramento nella fase avversa del ciclo economico, per poi riprendere il cammino interrotto della crescita non appena il quadro si sarà fatto meno fosco”.

La decrescita non ancora concretizzata quindi, ma l’impatto dell’inflazione è responsabile per circa il 70 per cento dei prezzi di tutti settori, in particolare del settore casa, e va a modificare le abitudini di consumo degli italiani, per i quali le spese legate alla casa sono quelle più colpite. Donde il clima di fiducia in calo, soprattutto per i consumatori; le imprese sono meno pessimiste, proprio perché ancora non vedono la concretizzazione dell’impatto della situazione macroeconomica sulla crescita.

Compravendite e mutui, le previsioni 2022-2025

La sfiducia dei consumatori impatta sulle intenzioni di acquisto immobiliare, spiega Luca Dondi, Ad di Nomisma, oltre che sulle intenzioni di stipula di nuovi mutui casa. “I consumatori sono consapevoli che le condizioni del credito sono peggiorate, con maggiore prudenza e selettività da parte delle banche, per tutelarsi da eventuali insolvenze. Sia a livello europeo che italiano, a maggior selettività si associa minore domanda di credito”.

In termini di numeri, ciò si traduce in una previsione sulle erogazioni di mutui a 55,2 miliardi di euro (contro i 55,7 preconizzati a febbraio), 44,4 miliardi nel 2023 (contro i 54,2 previsti a febbraio), 45 miliardi nel 2024 (contro i 58 previsti a febbraio) e 48,2 nel 2025.

A livello di compravendite, il 2022 si concluderà con 767 mila compravendite, più delle 741 previste a febbraio, per poi calare bruscamente a 665 mila nel 2023 e 659 mila nel 2024 (contro la precedente previsione a 725 e 736 mila compravendite immobiliari)

Prezzi e canoni immobiliari, le previsioni 2022-2024

La crescita dei prezzi e dei canoni immobiliari reggerà nei prossimi anni a causa dei fondamentali delle 13 città monitorate da Nomisma, il che mette al riparo le città italiane dal rischio bolla. Nel 2022 si è vista una variazione semestrale del +2,1 per cento nei prezzi immobiliari e del +0.6 per cento annuo. Il 2022 si concluderà con un aumento del 2,7 per cento per la media delle 13 principali città italiane (con Milano a +5,9 per cento e Venezia a -0.9).

Allo stesso modo si prevede un aumento del 2 per cento in media per i canoni di affitto (con Milano a +4,4 per cento e Palermo a -0.5 per cento) con un occhio al fenomeno degli affitti brevi che sottraggono alloggi alla locazione di lungo termine, meno redditizia. Come si evidenzia nel rapporto Nomisma, infatti, per raggiungere la stessa redditività annuale di un contratto in affitto tradizionale per un appartamento da 50-70 mq, a Milano bastano 141 giorni di occupazione, a Venezia 116, a Bologna 119, a Firenze 125, a Roma 188, a Napoli 205.

In generale per i prezzi di compravendita delle abitazioni si prevede un aumento del 2,9 per cento nel 2022 per quanto riguarda le principali 13 città italiane; dello 0,7 per cento nel 2023 e dello 0,5 per cento nel 2024. Per quanto riguarda il segmento uffici, l’aumento dei prezzi di compravendita sarà dello 0,5 per cento nel 2022 per poi passare a un calo dello 0.4 per cento nel 2023 e dello 0,1 per cento nel 2024 mentre per quanto riguarda i negozi si prevede un aumento dei prezzi dello 0,6 per cento nel 2022, dello 0,1 per cento nel 2023 e dello 0.3 per cento nel 2024

Compravendite abitazioni, le tendenze nel 2022

Per quanto riguarda le compravendite di abitazioni, nel primo semestre del 2022 in Italia si è registrato un aumento tendenziale del 10,1%, leggermente inferiore al +11% rilevato in corrispondenza degli immobili per l’impresa. Il preconsuntivo elaborato da Nomisma, relativamente al solo segmento abitativo, evidenzia un calo delle transazioni nel secondo semestre rispetto al primo pari all’8,9%, riconducibile perlopiù alla performance del quarto trimestre dell’anno.

È bene tener presente come a consuntivo del primo semestre 2022, le dimensioni del mercato residenziale eccedessero quelle raggiunte nel pre-Covid, con un incremento rispetto al primo semestre del 2019 del 34,2% a livello nazionale e del 22% per l’insieme dei 13 maggiori mercati monitorati.

Sempre con riferimento al primo semestre 2022, la distribuzione delle compravendite tra capoluogo e comuni periferici registra un repentino ritorno di interesse della domanda abitativa per le realtà maggiori.

Le difficoltà di ottenimento del credito riducono l’accessibilità al mercato della proprietà, con l’allargamento della forbice tra l’ampia fetta di domanda che necessita di un sostegno all’acquisto e quanti, appartenenti alla fascia alta in termini di disponibilità, possono procedere grazie ad una semplice valutazione di opportunità.

Il mercato delle compravendite di immobili residenziali vede protagoniste le persone fisiche, con un peso del 96% sul totale degli acquisti, di cui il 50-60% risulta sostenuto dal ricorso al mutuo, per importi che si aggirano in medita tra i 130-140.000 euro. Rispetto all’utilizzo dell’abitazione acquistata, Nomisma evidenzia come nel 70-80% dei casi si tratti di un’esigenza di prima casa o di sostituzione dell’abitazione di proprietà.

Nuove costruzioni, come cambia il mercato dopo il covid

Nel 2021, l’incidenza degli immobili di nuova costruzione acquistati si è attestata all’8,3% del totale. Nel primo semestre 2022 la percentuale è salita al 9,2%. In termini numerici, si è passati dalle 29.700 compravendite di abitazioni nuove del primo semestre 2021, alle 37.400 dei primi sei mesi dell’anno in corso. Un trend che si conferma in crescita e che per Nomisma potrebbe consolidarsi, come si può intuire dal numero di permessi rilasciati per nuove abitazioni (+8% rispetto ai livelli pre-Covid).

 Per l’Istituto bolognese, nel 2022 la priorità della domanda è rappresentata dall’individuazione di una soluzione abitativa con spazi adeguati, ove far convivere vita familiare e professionale, a differenza di quanto avvenuto nel 2021, quando il fattore di attivazione era invece rappresentato dalla ricerca di un contesto al di fuori dei grandi centri urbani.

L’offerta che riguarda le nuove costruzioni scarseggia, come si può evincere dal numero di concessioni rilasciate nell’ultimo decennio. Rispetto al 2011 la nuova superficie autorizzata nel 2022 per nuove costruzioni non residenziali risulta inferiore del 39%, mentre quella di abitazioni addirittura del 43%. Se si analizzano i primi semestri del periodo 2004-2022, si è passati da un numero di compravendite per singola concessione edilizia rilasciata pari, rispettivamente, a 3,0 per le abitazioni e a 2,3 per gli immobili d’impresa, a valori pari, rispettivamente, a 12,0 e 5,3. È evidente come il segmento abitativo sia stato quello che più ha risentito della minore intensità di ampliamento e rinnovo dello stock edilizio.

Il sentiment degli agenti immobiliari

Per Nomisma gli agenti immobiliari hanno percepito un calo dell’offerta di abitazioni in vendita e, al contempo, una crescita di uffici immessi sul mercato.

È bene ricordare come il parco edilizio italiano sia costituito per il 92% da edifici residenziali, in gran parte obsoleti sotto il profilo qualitativo ed energetico. Il 62,3% del patrimonio abitativo e il 37,8% di quello destinato ad altri usi ricade tra le classi energetiche più basse (F o G). Nomisma sottolinea come negli ultimi anni vi sia stato un generalizzato miglioramento della prestazione energetica delle abitazioni, riconducibile alla maggiore efficacia degli interventi di riqualificazione energetica e di ristrutturazione radicale, effettuati a seguito di agevolazioni fiscali, come il Superbonus 110%, per i quali è richiesto un miglioramento delle prestazioni di almeno 2 classi energetiche.

Sul fronte dei prezzi, nella media dei 13 maggiori mercati nel secondo semestre del 2022 si è registrato un aumento dello 0,5% per le abitazioni, a fronte di una flessione dello 0,6% per gli uffici e di una sostanziale invarianza per i negozi (-0,1%).

Passando ai canoni di locazione di abitazioni, si conferma il tasso di crescita del primo semestre (attorno all’1% in media), a fronte della stasi registrata nel segmento degli uffici e della lieve flessione in quello dei negozi. Per Nomisma il +1,1% dei canoni di locazione delle abitazioni, preceduto da un +0,9% nella prima parte dell’anno “testimonia la pressione della componente di domanda che resta esclusa dal mercato dell’acquisto e di quella già robusta di chi cerca casa in affitto”.

I mercati immobiliari delle città italiane

Osservando i singoli mercati locali, l’Istituto bolognese sottolinea come le realtà ove è iniziata più tardi la crescita delle quotazioni sono quelle in cui le percentuali di crescita fatte segnare nel corso del secondo semestre dell’anno rispetto al primo sono state più elevate. A Milano, dove i valori delle case risultano in crescita da alcuni semestri, le variazioni sono risultate ancora positive, seppure con un’intensità decrescente, a differenza di quanto accaduto invece a Torino, dove il trend rialzista ha acquisito ulteriore forza.

Considerando invece i tempi di assorbimento degli immobili in vendita, Nomisma riscontra differenze significative in relazione alla tipologia. Per le abitazioni occorrono in media 4,9 mesi, a fronte degli 8,5 mesi necessari per gli uffici e degli 8,2 mesi per i negozi. Milano risulta essere il mercato che, in tutti i segmenti monitorati, fa segnare i tempi di assorbimento più esigui (3,5 mesi per la vendita e 2 per la locazione di un’abitazione), non solo nel confronto con gli altri contesti urbani, ma rispetto ai livelli toccati negli ultimi 10 anni. Anche Bologna si allinea ai tempi correnti di Milano, con la differenza che nel decennio il capoluogo emiliano ha fatto registrare una maggiore variabilità.

Lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto risulta essere pari all’11,2% nel settore abitativo e al 13,1% sia per uffici che per negozi. Nel secondo semestre del 2022 la riduzione del divario ha riguardato tutti i segmenti monitorati. Gli sconti maggiori continuano ad essere riconosciuti a Palermo e Cagliari. Sul fronte opposto si collocano Milano e Bologna.

Fonte Idealista.it

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