Modello RLI per subentro nella locazione: perché è importante e come compilarlo correttamente

  • 1 anno ago
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Immobiliare 17 Modello RLI per subentro nella locazione: perché è importante e come compilarlo correttamente


Con la presentazione di un modello RLI per subentro debitamente compilato, è possibile modificare il rapporto contrattuale che ha ad oggetto una casa in affitto. Utilizzando l’istituto del subentro, le parti dell’accordo convengono nel permettere ad un soggetto terzo di sostituire o succedere nella posizione del locatore o del conduttore. Vediamo come funziona il modello RLI per subentro e come compilarlo nella maniera corretta. 

Cos’è il modello RLI per subentro?

Generalmente, può capitare di avere l’esigenza di modificare le parti inscritte nei contratti di affitto. Tale eventualità viene chiamata “subentro nel contratto di locazione”, ovvero il momento in cui vengono modificati l’inquilino o il locatore permettendo a un terzo di subentrare nella loro posizione all’interno dell’accordo.

Quando si ha la necessità di comunicare all’Agenzia delle Entrate una eventuale cessione, proroga, risoluzione o subentro nel contratto di affitto è necessario munirsi del modello Registrazione Locazioni Immobili (RLI). In particolare, il modello RLI per subentro nel contratto di locazione consente di trasmettere i dati del nuovo inquilino o del nuovo locatore al Fisco e, dunque, di comunicare la nuova situazione.

Cosa accade con il subentro di un nuovo proprietario?

Il subentro nella posizione del locatore da comunicare con modello RLI per subentro può verificarsi in due situazioni:

  • Cessione dell’immobile: in tal caso, il locatore decide di cedere l’unità immobiliare oggetto del contratto di locazione ad un terzo che, a sua volta, è a conoscenza dell’esistenza dell’accordo in corso. Le cessioni dell’immobile comportano il pagamento dell’imposta di registro, in misura fissa di 67 euro nel caso di presenza di un corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo qualora pattuito;
  • decesso del locatore: a tal riguardo, il legislatore ha previsto alcune norme per tutelare il conduttore in caso di subentro di un nuovo proprietario erede. In particolare, l’art. 1602 c.c. prevede che il terzo acquirente (il nuovo locatore) sia obbligato a rispettare il contratto e pertanto subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dall’accordo stesso.

In caso di vendita dell’immobile oggetto del contratto di locazione, il nuovo acquirente è tenuto a rispettare gli accordi del precedente titolare sino alla scadenza dell’accordo stesso. Il conduttore, invece, ha il diritto di continuare la locazione alle condizioni stabilite, salvo disdetta entro 6 mesi dalla prima scadenza. Non è necessario stipulare un nuovo accordo, ma nel caso in cui si decidesse di farlo, il nuovo contratto dovrà richiamare quello precedente senza modificare le altre clausole.

Inoltre, non risulta necessario stipulare un nuovo contratto nel caso di decesso del locatore, poiché il subentro degli eredi avviene in maniera automatica. Tuttavia, comunicare la nuova situazione per mezzo di un modello RLI subentro per decesso del proprietario di casa, rimane un dovere per la nuova parte dell’accordo di locazione.

Il subentro di un nuovo locatario

Il subentro nella posizione del conduttore è un’evenienza molto più comune rispetto al cambio di proprietario e, di conseguenza, l’uso del modello RLI per subentro del locatario è assai più frequente. I casi in cui si verifica la modifica del locatario sono i seguenti:

  • Decesso del conduttore: se il locatario muore, il coniuge, il convivente more uxorio, gli eredi, i parenti e affini o il contraente dell’unione civile, possono subentrare nel contratto di locazione comunicandolo con il modello RLI per subentro;
  • cessione del contratto a terzi: può inoltre capitare che il conduttore individui un terzo che lo sostituisca all’interno del contratto di affitto (in tal caso è dovuta l’imposta di registro);
  • separazione o divorzio: nel caso di coppie sposate conviventi in un appartamento in affitto, il coniuge cui viene assegnato il diritto di abitare nella casa familiare può avvalersi dell’istituto del subentro nel contratto.

La modifica dell’inquilino o il subentro di un nuovo proprietario comportano, naturalmente, modalità differenti di compilazione del modello RLI per subentro nel contratto di locazione.

Come compilare il modello RLI per subentro

Il modello RLI per subentro è diviso in 5 riquadri entro cui devono essere inserite tutte le informazioni necessarie a comunicare all’Agenzia delle Entrate le modifiche soggettive dell’accordo. Più nello specifico, il documento si compone di:

  • Quadro A: si tratta del primo riquadro ove è necessario specificare il codice corrispondente alla tipologia di contratto, l’importo del canone, la durata dell’accordo di locazione, le eventuali garanzie e l’imposta di registro;
  • Quadro B: tale sezione del modello RLI per subentro nel contratto di locazione è estremamente semplice da compilare, dal momento che si tratta di una sezione dedicata ai dati delle parti, ovvero locatore e conduttore (dunque codice fiscale, comune e Stato di nascita e via dicendo);
  • Quadro C: la terza sezione è dedicata alle specifiche dell’immobile oggetto del contratto di affitto (Comune, rendita, sezione urbana, dati catastali);
  • Quadro D: il quarto riquadro del modello RLI per subentro deve essere compilato qualora il locatore decidessero di optare per il regime di tassazione della cedolare secca;
  • Quadro E: infine, tale sezione deve essere compilata qualora la locazione abbia previsto per una o più annualità un canone differente.

Le variabili che incidono sulla corretta compilazione del modello RLI per subentro nel contratto di affitto sono molteplici ed è bene sapere che, ad ogni modello di contratto di locazione e tipologia di accordo, corrisponde un codice specifico da inserire nel primo riquadro del documento, ovvero quello dedicato ai dati generali. I codici da riportare nel Quadro A sono riportati nella seguente tabella.

Tipologia di contratto 

Codice

Locazione di immobile ad uso abitativo

L1

Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo

L2

Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato ad IVA)

L3

Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo

L4

Locazione di immobile a uso diverso da quello abitativo

S1

Locazione di immobile strumentale con locatore passivo IVA

S2

Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall’abitativo

S3

Affitto di fondo rustico

T1

Affitto di fondo rustico agevolato

T2

Affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere

T3

Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato ad IVA)

T4

Inoltre, in sede di compilazione del modello RLI per subentro nel contratto, non può mancare il codice identificativo della tipologia di subentro ovvero:

Tipologia di subentro 

Codice

Decesso di una o più parti del contratto

1

Trasferimento di diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di affitto

2

Trasformazione della società o ente parte del contratto di affitto

3

Fusione della società o ente parte del contratto con altro soggetto

4

Scissione della società o dell’ente parte del contratto in altro soggetto

5

Altri casi di subentro

6

Per maggiori informazioni sulla compilazione del modello RLI per subentro nel contratto di affitto, è sempre bene dare uno sguardo alle indicazioni disponibili sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, ove le indicazioni a riguardo sono chiare ed esaustive e rispondono a tutte le necessità individuali in ordine alla comunicazione delle modifiche soggettive degli accordi di locazione.

Esempio di modello RLI già compilato per subentro nel contratto

La compilazione e la consegna del modello RLI per subentro può essere effettuata:

  • In via telematica, scaricando una copia dal sito ufficiale, compilando il modello RLI per subentro e caricandolo sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate;
  • recandosi allo sportello dell’Ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate e, in tal caso, sarà necessario presentare la ricevuta di versamento dell’imposta di registro e della marca da bollo.

Ad ogni modo, prendere visione di un documento esemplificativo con i campi già riempiti potrebbe risultare utile per farsi un’idea sulla struttura del modulo RLI per subentro messo a disposizione dall’AdE. L’esempio di modello RLI già compilato per subentro, alla prima pagina, si presenta come segue.

 

È inoltre bene specificare che, trattandosi di un adempimento successivo, l’uso del modello RLI per la comunicazione del subentro di un nuovo inquilino o un nuovo proprietario di casa all’interno del contratto di affitto può comportare dei costi relativi alla registrazione dei nuovi dati, a meno che non si tratti di subentro ex lege (casi in cui le modifiche soggettiva avvengono senza la volontà delle parti).

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Ecco ulteriori informazioni sul modello RLI per subentro nel contratto di locazione.

Come compilare RLI in caso di subentro?

Il modello RLI per subentro nei contratti di locazione è composto da cinque riquadri nei quali è necessario specificare il codice della tipologia di contratto, i dati del nuovo locatore o del nuovo inquilino, le specifiche dell’immobile ed il regime di tassazione adottato.

Come fare il subentro al contratto di locazione con RLI online?

Per comunicare il subentro nel contratto di locazione con modello RLI online basta visitare il sito dell’Agenzia delle Entrate, compilare il modulo RLI web e inviarlo.

Chi deve comunicare il subentro nel contratto di locazione?

Le parti del contratto di affitto devono comunicare il subentro nel contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate attraverso il modulo RLI online o presso l’Ufficio competente.

Cosa fare per subentrare in un contratto di locazione?

Per subentrare in un contratto di locazione è necessario comunicare la modifica di conduttore o locatore all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI.



Fonte Idealista.it

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