Modello RLI per subentro nella locazione: perché è importante e come compilarlo correttamente

Con la presentazione di un modello RLI per subentro debitamente compilato, è possibile modificare il rapporto contrattuale che ha ad oggetto una casa in affitto. Utilizzando l’istituto del subentro, le parti dell’accordo convengono nel permettere ad un soggetto terzo di sostituire o succedere nella posizione del locatore o del conduttore. Vediamo come funziona il modello RLI per subentro e come compilarlo nella maniera corretta. 

Cos’è il modello RLI per subentro?

Generalmente, può capitare di avere l’esigenza di modificare le parti inscritte nei contratti di affitto. Tale eventualità viene chiamata “subentro nel contratto di locazione”, ovvero il momento in cui vengono modificati l’inquilino o il locatore permettendo a un terzo di subentrare nella loro posizione all’interno dell’accordo.

Quando si ha la necessità di comunicare all’Agenzia delle Entrate una eventuale cessione, proroga, risoluzione o subentro nel contratto di affitto è necessario munirsi del modello Registrazione Locazioni Immobili (RLI). In particolare, il modello RLI per subentro nel contratto di locazione consente di trasmettere i dati del nuovo inquilino o del nuovo locatore al Fisco e, dunque, di comunicare la nuova situazione.

Cosa accade con il subentro di un nuovo proprietario?

Il subentro nella posizione del locatore da comunicare con modello RLI per subentro può verificarsi in due situazioni:

• Cessione dell’immobile: in tal caso, il locatore decide di cedere l’unità immobiliare oggetto del contratto di locazione ad un terzo che, a sua volta, è a conoscenza dell’esistenza dell’accordo in corso. Le cessioni dell’immobile comportano il pagamento dell’imposta di registro, in misura fissa di 67 euro nel caso di presenza di un corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo qualora pattuito;
• decesso del locatore: a tal riguardo, il legislatore ha previsto alcune norme per tutelare il conduttore in caso di subentro di un nuovo proprietario erede. In particolare, l’art. 1602 c.c. prevede che il terzo acquirente (il nuovo locatore) sia obbligato a rispettare il contratto e pertanto subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dall’accordo stesso.

In caso di vendita dell’immobile oggetto del contratto di locazione, il nuovo acquirente è tenuto a rispettare gli accordi del precedente titolare sino alla scadenza dell’accordo stesso. Il conduttore, invece, ha il diritto di continuare la locazione alle condizioni stabilite, salvo disdetta entro 6 mesi dalla prima scadenza. Non è necessario stipulare un nuovo accordo, ma nel caso in cui si decidesse di farlo, il nuovo contratto dovrà richiamare quello precedente senza modificare le altre clausole.

Inoltre, non risulta necessario stipulare un nuovo contratto nel caso di decesso del locatore, poiché il subentro degli eredi avviene in maniera automatica. Tuttavia, comunicare la nuova situazione per mezzo di un modello RLI subentro per decesso del proprietario di casa, rimane un dovere per la nuova parte dell’accordo di locazione.

Il subentro di un nuovo locatario

Il subentro nella posizione del conduttore è un’evenienza molto più comune rispetto al cambio di proprietario e, di conseguenza, l’uso del modello RLI per subentro del locatario è assai più frequente. I casi in cui si verifica la modifica del locatario sono i seguenti:

• Decesso del conduttore: se il locatario muore, il coniuge, il convivente more uxorio, gli eredi, i parenti e affini o il contraente dell’unione civile, possono subentrare nel contratto di locazione comunicandolo con il modello RLI per subentro;
• cessione del contratto a terzi: può inoltre capitare che il conduttore individui un terzo che lo sostituisca all’interno del contratto di affitto (in tal caso è dovuta l’imposta di registro);
• separazione o divorzio: nel caso di coppie sposate conviventi in un appartamento in affitto, il coniuge cui viene assegnato il diritto di abitare nella casa familiare può avvalersi dell’istituto del subentro nel contratto.

La modifica dell’inquilino o il subentro di un nuovo proprietario comportano, naturalmente, modalità differenti di compilazione del modello RLI per subentro nel contratto di locazione.

Come compilare il modello RLI per subentro

Il modello RLI per subentro è diviso in 5 riquadri entro cui devono essere inserite tutte le informazioni necessarie a comunicare all’Agenzia delle Entrate le modifiche soggettive dell’accordo. Più nello specifico, il documento si compone di:

• Quadro A: si tratta del primo riquadro ove è necessario specificare il codice corrispondente alla tipologia di contratto, l’importo del canone, la durata dell’accordo di locazione, le eventuali garanzie e l’imposta di registro;
• Quadro B: tale sezione del modello RLI per subentro nel contratto di locazione è estremamente semplice da compilare, dal momento che si tratta di una sezione dedicata ai dati delle parti, ovvero locatore e conduttore (dunque codice fiscale, comune e Stato di nascita e via dicendo);
• Quadro C: la terza sezione è dedicata alle specifiche dell’immobile oggetto del contratto di affitto (Comune, rendita, sezione urbana, dati catastali);
• Quadro D: il quarto riquadro del modello RLI per subentro deve essere compilato qualora il locatore decidessero di optare per il regime di tassazione della cedolare secca;
• Quadro E: infine, tale sezione deve essere compilata qualora la locazione abbia previsto per una o più annualità un canone differente.

Le variabili che incidono sulla corretta compilazione del modello RLI per subentro nel contratto di affitto sono molteplici ed è bene sapere che, ad ogni modello di contratto di locazione e tipologia di accordo, corrisponde un codice specifico da inserire nel primo riquadro del documento, ovvero quello dedicato ai dati generali. I codici da riportare nel Quadro A sono riportati nella seguente tabella.