Il portone dell’edificio condominiale è considerato un bene in comune e per questo, le spese per la sua manutenzione spettano a tutti i condomini proprietari. Il costo viene ripartito in maniera proporzionale ai millesimi dell’appartamento dell’immobile. Tuttavia, se vi è un regolamento condominiale specifico, può accadere che la suddivisione venga stabilita in base a diversi criteri. Se il portone condominiale è rotto, cosa succede? Nel seguente articolo vengono esplicate tutte le possibili casistiche.
Cambiare portone in condominio se è rotto: come fare?
Se il portone condominiale è rotto, è bene affidarsi ad un tecnico professionista capace di sistemare i danni. Quando si ravvisa un rumore fastidioso come un cigolio o il problema riguarda la maniglia del portone, la serratura o i vetri, i condomini devono contattare l’amministratore il prima possibile. Quando i lavori da effettuare sul portone condominiale rotto sono necessari per il mantenimento dell’ordine e della sicurezza dell’edificio, non è necessario convocare l’assemblea dei residenti. Nei casi esposti nella seguente tabella, invece, è doveroso riunire i condomini.
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Non richiedere l’assemblea |
Richiedere l’assemblea |
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Se l’intervento è ritenuto essenziale, la mancanza di un’operazione immediata potrebbe mettere a repentaglio la sicurezza dei condomini. |
Se il danno è irreparabile e bisogna cambiare il portone del condominio. |
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Se si vuole cambiare il portone e inserire anche la telecamera di videosorveglianza. |
Pertanto, il condomino che si accorge della presenza di un danno o malfunzionamento della porta principale dell’edificio, ha il diritto-dovere di chiamare l’amministratore il quale, a sua volta, è tenuto a coinvolgere lo specialista. Da ciò che si evince dalla tabella, non è sempre necessario richiedere l’assemblea di tutti i residenti per la sostituzione del portone condominiale.
Chi paga le spese del portone condominiale rotto?
Secondo quanto stabilito dal Codice Civile, le spese di manutenzione del portone di ingresso al condominio spettano a tutti i residenti in base ai millesimi condominiali, ovvero la quota di proprietà immobiliare di ciascun condomino ragguagliato rispetto al valore dell’intero edificio.
La porta condominiale rientra tra i beni comuni dello stabile e, pertanto, i versamenti da effettuare per i lavori vengono distribuiti equamente a seguito dell’individuazione dei millesimi di proprietà. In alternativa, può accadere che vi sia un regolamento condominiale approvato da tutti i residenti dell’edificio che potrebbe disporre criteri diversi di divisione delle spese.
Portone rotto: paga le spese solo chi lo usa?
La domanda che tutti i condomini si pongono è: “Se il cancello condominiale è rotto, chi lo paga?” La Corte di Cassazione, in due sentenze ha affermato che i cancelli e i portoni d’ingresso sono da ritenere beni comuni a tutti i condomini, indipendentemente dal loro utilizzo. Dunque, i costi di manutenzione e di riparazione devono essere sostenuti da tutti i residenti dell’edificio in base a quote distribuite equamente. Inoltre, la spesa deve essere sostenuta anche dai proprietari dei negozi al piano terra, anche qualora non dovessero sfruttare l’entrata principale del palazzo.
In questi casi si prende in considerazione l’uso potenziale e non quello effettivo, infatti per la ripartizione della somma da pagare si considera l’uso del bene comune che ognuno fa. I proprietari dei negozi hanno una quota ridotta, in quanto non usufruiscono del portone.
Condominio con tante scale: chi paga le spese per i danni del portone?
Come già affermato, generalmente tutti i proprietari delle singole unità condominiali sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione e riparazione del portone, anche se l’abitazione dovesse avere diversi accessi.
Tuttavia, nel caso in cui l’edificio presenta più rampe di scale ciascuna servita da un proprio portone, i condomini che non ne fanno un uso potenziale non sono tenuti a partecipare alla divisione delle spese, poiché ogni scala paga per le spese relative al proprio cancello e non a quello altrui.
Sostituzione portone condominiale: si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria?
La sostituzione del portone condominiale rotto con un modello simile rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria. Quanto alle singole decisioni assembleari, l’adunanza può deliberare autonomamente sulle questioni che riguardano il portone in base a regole ben precise che tengono in considerazione la natura degli interventi da svolgere e le norme da seguire per vivere gli spazi comuni.
Apertura del portone
Se è prevista la sostituzione del sistema di apertura manuale con uno automatizzato, è necessario ottenere la maggioranza tra i presenti in assemblea. Viceversa, non è consentito il passaggio dall’apertura automatica a quella manuale in quanto, in tal caso, ci sarebbe una compressione delle facoltà di godimento del bene comune da parte di chi soffre di limitazioni fisiche gravi.
Chiusura del portone
Una volta convocata l’assemblea, è possibile prendere decisioni che riguardano la chiusura del cancello d’ingresso prendendo in considerazione le differenze tra la notte e il giorno.
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Durante il giorno |
Durante la notte |
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È possibile deliberare la chiusura del portone solo se è prevista l’installazione di un sistema apposito di apertura automatizzata azionabile dagli appartamenti. |
Durante le ore notturne, non si presenta alcun tipo di problematica in quanto la chiusura del cancello garantirebbe la sicurezza della proprietà condominiale. |
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La presenza di negozi all’ingresso non consente la disposizione della chiusura durante le ore lavorative, a meno che non ci sia la possibilità di separare l’ingresso. |
Cigolio del portone
Il meccanismo di chiusura della porta d’ingresso può essere particolarmente rumoroso e, di conseguenza, potrebbe infastidire i condomini durante la notte. Se la perizia fonometrica dovesse rilevare che le immissioni rumorose superano la normale tollerabilità, è possibile richiedere la convocazione dell’assemblea in cui discutere delle possibili modifiche o, nei casi più estremi, per decidere di sostituire ex novo il portone rumoroso.
La detrazione del 50% per la sostituzione portone condominiale
Sono numerose le normative che prevedono la detrazione per lavori relativi al portone condominiale. Più nello specifico, l’art.16-bis D.P.R n. 917/1986 sancisce una serie di detrazioni con un’aliquota del 36% su un totale di spesa complessivo non superiore a 48.000 euro.
Tali agevolazioni, con l’estensione prevista dal D.L. n. 63/2013, possono arrivare ad una detrazione del 50% sulla sostituzione del portone condominiale su un ammontare complessivo di spesa del valore di 96.000 euro. Rientrano nelle agevolazioni appena illustrate le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, come restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.
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Quanto costa portone condominio?
Un portone in alluminio può costare circa 400-500 euro/m2, mentre i cancelli in vetro e alluminio partono da 800 euro/m2.
Come obbligare un condominio a fare i lavori?
Per forzare i condomini ad effettuare i lavori sull’edificio, è possibile appellarsi all’art. 1105 del Codice Civile. Secondo la norma, il giudice può richiedere l’imposizione dell’assemblea, l’esecuzione immediata dei lavori tramite la nomina di un progettista, di un direttore dei lavori o di un’impresa.
Chi tutela i condomini?
L’amministratore di condominio e il giudice si occupano della tutela dei condomini, in quanto non è presente alcun organo amministrativo o ente pubblico con questo scopo.
Fonte Idealista.it
