Milano è nota per essere la città più europea d’Italia, ma il rovescio della medaglia sono prezzi immobiliari sempre più proibitivi, soprattutto se raffrontati agli stipendi percepiti. È ciò che emerge dall’Osservatorio Casa Affordable (OCA) presentato durante il seminario “Costi abitativi e città – OCA un osservatorio per qualificare il dibattito sull’affordability a Milano” promosso dal Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL).
Prezzi immobiliari e stipendi medi a Milano
Il capoluogo lombardo ha un reddito medio piuttosto alto: sulla base dei dati forniti dal Ministero dell’Economia e le Finanze (2021), il 60% dei contribuenti dichiara redditi inferiori a 25.000€ l’anno, il 35% inferiori a 15.000€ l’anno.
Tuttavia, dai dati parziali presentati durante il convegno emerge una forte discrepanza tra il valore di compravendita di un’abitazione e il potere di acquisto della maggioranza della popolazione lavorativa.
Dai dati raccolti da FIMAA nel 2022, infatti, se si escludono i valori del centro storico – che sono oltre il doppio rispetto al resto -, la media dei valori di compravendita effettiva nel comune di Milano è stata nel 2021 (per metro quadro commerciale) di 5.268 € sul mercato del nuovo/classe energetica A o B; di 4.122 € sul mercato dell’usato in buone condizioni; di 3.086 € sul mercato dell’usato da ristrutturare.
Quindi, sulla base di questi dati, una persona con un reddito netto di 1.500€ al mese (rappresentativa di circa un quarto dei percettori di reddito a Milano) potrebbe permettersi – mantenendo la rata del mutuo ventennale al 30% del reddito (che viene considerata a livello internazionale come la percentuale equa e sopportabile) e un Loan To Value dell’80% – di acquistare a Milano (escludendo il centro storico) 18mq sul mercato del nuovo/classe energetica A o B; 24mq sul mercato dell’usato in buone condizioni; 31mq sul mercato dell’usato da ristrutturare.
Questi valori gettano luce sull’emergenza sociale che sta vivendo la metropoli se comparati al valore complessivo delle compravendite da parte di persone fisiche: secondo i dati forniti dall’ABI ed elaborati dall’Agenzia delle Entrate, nel 2021 nel comune di Milano il 63% delle compravendite è avvenuto con mutuo, con un importo medio per mutuo erogato dal comune pari a 234.000 € per un totale di 3,6 miliardi di euro.
Affittare casa a Milano
Sul fronte affitti, invece, secondi i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, il mercato milanese ha visto dal 2015 al 2021 una crescita nel numero assoluto dei contratti annualmente firmati (da ~40.000 a ~55.000) e una crescita relativa dei contratti transitori, con un aumento dal 17,5% al 24,2%. Al contrario, i contratti a canone concordato ed agevolato-studenti sono rimasti stabili, complessivamente intorno al solo 5% dei nuovi contratti annualmente firmati.
Nello stesso lasso di tempo, anche i canoni a metro quadro hanno subito una forte crescita con un aumento dei valori del +25/30% registrati nei nuovi contratti a seconda del canale considerato. Infatti, nel 2021 si è registrato un canone medio dei nuovi contratti pari a 148,5 €/mq all’anno sul mercato transitorio (che prevede cioè lo stanziamento da uno a tre anni, escludendo l’affitto di tipo turistico) e 165 €/mq all’anno sul mercato di lungo periodo (oltre tre anni).
Ciò si traduce in una media di rispettivamente circa 965 € al mese di solo canone (815 € per il mercato transitorio) per un’abitazione di 70 metri quadri commerciali, includendo i rinnovi e le locazioni di minor valore o realizzate attraverso canali informali e sociali. Ma se si guarda all’offerta “formale” proposta dai portali di compravendita immobiliare, ci si accorge come i valori al metro quadro registrati siano di gran lunga superiori, per 240 €/mq all’anno con una media di circa 1.400 € al mese per un’abitazione di 70 metri quadri.
Fonte Idealista.it
