Quo vadis mattone? La fotografia del mercato immobiliare di OMI e ABI

  • 1 anno ago
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Nel corso del 2022 il mercato immobiliare residenziale ha registrato oltre 780mila compravendite, il 4,7% in più rispetto al 2021 per un valore uguale ai 123 miliardi di euro. Circa 364mila acquisti sono stati effettuati con l’accensione di un mutuo, il cui valore medio è stato intorno ai 138mila euro. La politica della BCE ha avuto riflessi sui tassi ipotecari che sono aumentati in media di 0,63 punti percentuali rispetto all’anno precedente, portandosi così al 2,5%. Sono questi alcuni dei dati contenuti nel Rapporto immobiliare 2023 elaborato dall’Osservatorio OMI dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’ABI, l’Associazione bancaria italiana.

Il rapporto Immobiliare 2023 è strutturato in quattro parti che analizzano l’evoluzione del settore immobiliare nel corso del 2022. Il rapporto si articola infatti in quattro capitoli:

  • compravendite
  • mutui ipotecari
  • principali dati regionali
  • analisi dei dati nelle principali città
  • locazioni
  • indice di affordability delle famiglie italiane

Le compravendite residenziali e i prezzi nel 2022

Il 2022 si chiude con una forte crescita del mercato residenziale, con le compravendite che registrano +4,7% rispetto al 2021. Ma se si analizzano i dati per trimestre si evince che la crescita degli scambi, molto sostenuta nei primi due trimestri, si indebolisce nel trimestre successivo e torna in territorio negativo nel quarto trimestre, con i comuni capoluoghi più resistenti alle dinamiche di flessione. 

Si tratta quindi di una crescita decisa nel corso dell’anno, ma che mostra segnali di indebolimento per un rallentamento delle spese delle famiglie a causa dell’elevata inflazione e dell’aumento dei tassi di interesse.

Sul lato dei prezzi le dinamiche del mercato residenziale negli ultimi anni non hanno seguito quello delle compravendite. I prezzi medi delle abitazioni sono rimasti sostanzialmente stabili tra il 2008 e il 2011, quando i volumi degli scambi erano in netta discesa. La flessione dei prezzi è avvenuta a partire dal 2012, l’anno nel quale si è registrata la contrazione più forte degli scambi, ed è proseguita fino al 2019, nonostante che la risalita dei volumi di compravendita sia iniziata dal 2014.

Nel 2020, mentre il mercato immobiliare subiva gli effetti dello shock economico per la crisi sanitaria pandemica, i prezzi delle abitazioni, che avevano mostrato alla fine del 2019 qualche segnale di ripresa, iniziano a crescere rafforzandosi nel 2021 e nel 2022 parallelamente al recupero degli scambi. Anche per i prezzi delle abitazioni, l’indebolimento della crescita caratterizza gli ultimi 2 trimestri del 2022.

Il fatturato delle compravendite residenziali

I dati relativi al fatturato calcolato9 per l’anno 2022 mostrano una stima complessiva che ammonta a quasi 123 miliardi di euro, in rialzo rispetto al 2021 del 3,9%, 4,7 miliardi di euro in più. Quasi il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, circa 70 miliardi di euro; quasi 30 miliardi di euro, circa il 25%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e i restanti 23 miliardi di euro, poco meno del 19%, riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole.

Quasi il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, circa il 25%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e poco meno del 19%, riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole. Il fatturato per scambi di abitazioni è in aumento in tutte le aree del Paese. Per contro, rispetto al 2021, il valore medio di un’abitazione compravenduta diminuisce di 1.100 euro in media nazionale. Il calo maggiore si osserva al Centro e nel Nord Est

I mutui ipotecari per l’acquisto di abitazioni

Nel corso del 2022, sono state compravendute poco più di 364mila abitazioni con l’accensione di un mutuo ipotecario. Si tratta di livelli analoghi a quelli registrati nel 2021 dopo la fase di contrazione del periodo pandemico. Si tratta di circa la metà degli scambi rispetto alle compravendite totali, in calo rispetto al 2022, quando rappresentava il 51,15% degli acquisti.

Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta nel 2022 a poco più di 50 miliardi di euro, in aumento dell’1,2% rispetto al 2021, in controtendenza rispetto al calo dello 0,6%. 

Nel 2022, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è poco superiore a 138 mila euro, in aumento di 2.800 euro rispetto al 2021. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con 151 mila euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (oltre 171 mila, nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 117.300 euro (113 mila circa nei comuni non capoluogo).

Tasso medio dei mutui ipotecari e la durata

 È aumentato il tasso medio applicato ai mutui di 0,63 punti percentuali rispetto al 2,5%, segnando un rialzo dopo il minimo raggiunto nel 2021. I tassi più elevati si registrano nelle regioni del SUD (2,75%), e del Centro (2,59%) mentre i tassi più bassi si registrano nel Nord est (2,31%). 

Per quanto riguarda la durata del mutuo è in lieve aumento a 24,8 anni. Per quanto riguarda la rata media è in aumento dell’1,5% e si attesta intorno ai 623 euro mensili. Il rialzo maggiore si registra al Centro, mentre nelle Isole si osserva un lieve calo. Il valore più alto della rata si riscontra al Centro nonostante la maggiore durata dei mutui.

Le locazioni

Nel 2022 il numero di nuovi contratti di locazione registrati all’Agenzia delle Entrate è stato di poco superiore a 1,6 milioni, l’1,6% in meno rispetto allo scorso anno. Tali contratti hanno interessato quasi due milioni di immobili. L’80% del totale ha riguardato locazioni di abitazioni, circa 1.297 mila.

Rapporto Immobiliare 2023 

Qui puoi scaricare il Rapporto Immobiliare 2023



Fonte Idealista.it

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