Capita spesso che un inquilino si rifiuti di lasciare l’immobile nel quale vive in affitto, sebbene su di lui gravi una richiesta di sfratto per morosità o finita locazione. In questi casi, il proprietario non può agire di sua iniziativa per riappropriarsi dell’abitazione, in quanto rischierebbe di andare incontro a sanzioni penali per atti illeciti. La cosa migliore da fare in queste situazioni è attendere che la giustizia faccia il suo corso. In questo articolo, approfondiremo quindi le modalità e le tempistiche dell’ultima parte di questa procedura legale, quella più complessa, relativa allo sfratto esecutivo con carabinieri.
Cosa si intende per sfratto esecutivo?
Lo sfratto esecutivo è una procedura legale che viene messa in atto quando un inquilino non rispetta un provvedimento di sfratto ordinario emesso da un tribunale o quando continua ad occupare illegalmente un immobile nonostante l’ordine di rilascio. In sostanza, si tratta dell’ultima fase del procedimento di sfratto per morosità o per finita locazione, attuata per forzare il conduttore ad abbandonare l’abitazione e consentire al proprietario di rientrare in suo possesso.
Il locatore che si ritrova in questa situazione complessa può decidere, una volta conclusa la procedura di sfratto, di inserire il conduttore nella lista degli inquilini morosi, in modo da tutelare in futuro altri proprietari di immobili.
Come funziona la procedura legale?
Quando l’inquilino moroso si rifiuta di rilasciare l’immobile locato entro il termine stabilito dal giudice, al proprietario non resta altro che attivare il titolo esecutivo. Per far questo è necessario che l’avvocato specializzato in diritto civile richieda all’Ufficiale Giudiziario competente la notifica di un atto di precetto, ossia un avviso rivolto all’inquilino, con l’intimazione di liberare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica stessa, senza oltrepassare tale scadenza.
Se trascorsi i dieci giorni concessi, il conduttore non ha ancora rilasciato l’abitazione, si rende necessario procedere con l’avviso di sloggio, che costituisce il primo passo dello sfratto esecutivo forzato.
Tale documento, che deve essere richiesto sempre al competente Ufficiale Giudiziario, contiene la data per il primo accesso forzoso, ovvero il giorno in cui l’Ufficiale stesso si recherà presso l’immobile e inviterà l’inquilino a rilasciarlo.
Naturalmente, è bene tenere presente che, di solito, nella prassi generale, il primo accesso dell’Ufficiale Giudiziario è di natura interlocutoria e raramente viene effettivamente eseguito lo sfratto esecutivo in questa occasione. Durante il primo accesso, infatti, quest’ultimo informa l’inquilino che l’azione esecutiva è stata avviata e prende nota delle condizioni generali del conduttore e del suo nucleo familiare.
Inoltre, è bene sapere che la futura esecuzione dello sfratto potrebbe essere ostacolata da eventuali circostanze particolari, quali:
- presenza di minori o persone anziane;
- presenza di persone affette da disabilità;
- persone sottoposte agli arresti domiciliari;
- presenza di animali domestici.
Si tratta, in questo caso, di situazioni che richiedono una maggiore preparazione prima dell’esecuzione effettiva dello sfratto. Concluso il primo accesso forzoso, verrà fissata una nuova data per lo sloggio dell’immobile, la quale porterà ad un risultato effettivo, solo se sussisteranno determinate condizioni. In generale, l’effettiva esecuzione dello sfratto si verifica solitamente tra il secondo e il quarto o quinto accesso forzoso da parte dell’Ufficiale Giudiziario. Di conseguenza, le tempistiche di rilascio dell’immobile vanno dai sei mesi fino ad un anno.
Cosa avviene il giorno dello sfratto esecutivo?
Come già anticipato, è l’Ufficiale Giudiziario a stabilire la data e l’ora in cui eseguire lo sfratto esecutivo. In tale occasione, sarà richiesta la presenza del proprietario o di un suo delegato, solitamente accompagnato dal proprio avvocato, e di un fabbro incaricato di cambiare la serratura o forzare l’ingresso, se necessario.
Se richiesto dall’Ufficiale Giudiziario, potrebbe essere anche presente la forza pubblica. Inoltre, a seconda della situazione del nucleo familiare del conduttore, potrebbero essere coinvolti altri soggetti, quali:
- medico o autoambulanza, se nell’abitazione risiede una persona malata o allettata che deve essere trasportata in una struttura idonea;
- personale di un canile, qualora lo sfrattato dichiari di abbandonare un animale nell’immobile;
- servizi sociali comunali, se si presentano situazioni particolarmente problematiche, come la presenza di bambini molto piccoli, persone anziane o disabili.
Se al momento della richiesta di rilascio dell’abitazione, l’Ufficiale Giudiziario dovesse incontrare particolari resistenze da parte degli inquilini, quest’ultimo può richiedere l’intervento nella procedura di sfratto esecutivo dei carabinieri, i quali agiranno per garantire la sicurezza dell’inquilino e i diritti del locatore.
Com’è fatto un contratto di locazione?
Per capire com’è fatto un contratto di locazione, osserviamo l’esempio di accordo sottostante, il quale può essere reperito online sia in formato Word che PDF.
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
Il Sig./La Sig.ra ………… nato/a a ……… il ………… C.F. ……….., residente a ………… di seguito denominato/a, per brevità, “Locatore” E Il Sig./La Sig.ra ……… nato/a a ……….. il ………… C.F. …………, residente a ………… di seguito denominato, per brevità, “Conduttore”
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Il Locatore concede in locazione al Conduttore l’immobile ad uso abitativo di sua esclusiva proprietà sito in…. in Via …..piano….. , censito al NCEU del Comune di …. al foglio …. , categoria …. , classe…., rendita catastale € ….
L’immobile viene consegnato come visto e piaciuto tra le parti all’atto della consegna del bene. (inserire riferimento a inventario da allegare se l’immobile è arredato)
L’immobile sarà adibito ad uso esclusivo del Conduttore.
La locazione è regolata dalle seguenti concordate pattuizioni:
1) DURATA
La durata della locazione è stabilita in ……… con decorrenza dal …..al …..
2) RECESSO DEL CONDUTTORE
Il Locatore riconosce espressamente al Conduttore la facoltà di recedere in qualsiasi momento e per qualsiasi motivo dal contratto anche prima della scadenza stabilita, dandone avviso al Locatore mediante lettera raccomandata da inviarsi con un preavviso di almeno 10 giorni dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione. I giorni di preavviso saranno conteggiati a partire dalla data di invio della raccomandata A.R.
3) CANONE
Il canone mensile di locazione, escluse le spese di condominio ordinarie e di riscaldamento, viene consensualmente determinato tra le parti in € …..,00 (xxx/00) mensili che il Conduttore si obbliga a corrispondere entro il giorno 5 di ogni mese, mediante bonifico bancario da effettuarsi sul conto corrente con codice IBAN ….., in essere presso la Banca …….. intestato al Locatore. Sono a carico del Conduttore la tassa comunale di smaltimento rifiuti nonché le utenze di luce, gas, acqua e telefono.
4) DEPOSITO CAUZIONALE
A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il contratto, il Conduttore rilascia al Locatore un deposito cauzionale, fruttifero di interessi legali, per l’importo di €…. (XXX/00). Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione entro 48 ore dalla riconsegna dell’immobile, previa verifica dello stato dell’immobile e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
5) STATO LOCATIVO
Il Conduttore dichiara di avere visitato l’immobile locato e di riceverlo in consegna con il ritiro delle chiavi e dichiara inoltre che l’immobile è in buono stato locativo ed idoneo all’uso convenuto. Si impegna, altresì, a rispettare e far rispettare da propri familiari o domestici le norme del regolamento dello stabile, ove esistenti, che il Locatore si impegna a consegnare al momento della stipula del contratto. Si impegna inoltre ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini formalmente comunicate dal Locatore. Il Locatore dichiara che l’appartamento è in regola con la normativa edilizia ed urbanistica e gli impianti sono conformi alla normativa vigente. Eventuali vizi dell’immobile e/o dei suoi impianti dovranno essere comunicati per iscritto, dal Conduttore al Locatore, entro 30 (trenta) giorni dalla consegna dell’immobile, ovvero dalla loro scoperta ove occulti. L’unità immobiliare viene consegnata pulita e in ottima condizione. La stessa verrà restituita al termine della locazione nello stesso stato in cui è stata consegnata, salvo il normale deperimento legato all’uso e senza obbligo per il Conduttore di tinteggiatura e di effettuazione di interventi di qualsivoglia natura a meno che i danni riportati non siano notevoli.
6) MUTAMENTO DI DESTINAZIONE E MODIFICHE
L’immobile è locato ad esclusivo uso di abitazione del Conduttore che si obbliga a non mutarne la destinazione anche solo parzialmente o temporaneamente. Ogni aggiunta o modifica che non possa essere eliminata senza danneggiare l’immobile non potrà essere effettuata dal Conduttore senza la preventiva autorizzazione scritta del Locatore e comunque resterà a beneficio dell’immobile senza che nulla sia dovuto al Conduttore, neanche a titolo di rimborso spese.
7) RIPARAZIONI ORDINARIE E STRAORDINARIE E MANUTENZIONE
Le riparazioni di cui all’art. 1576 cod. civ. (Mantenimento della cosa locata in buono stato locativo) e 1609 cod. civ. (Piccole riparazioni a carico dell’inquilino) sono a carico del Conduttore. Se il Conduttore non provvederà tempestivamente potrà provvedervi il Locatore ed il relativo costo dovrà essergli rimborsato entro 30 (trenta) giorni dall’avvenuta riparazione. Qualora l’immobile locato dovesse necessitare di riparazioni che non sono a carico del Conduttore, secondo le norme del Codice civile e della prassi locativa, questi è tenuto a darne avviso scritto al Locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti il Conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al Locatore.
8) ESONERO DI RESPONSABILITA’
Il Conduttore esonera espressamente il Locatore per ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli dal fatto doloso o colposo di terzi, quali ad esempio i condomini dello stabile o il portiere, e comunque di terzi in genere, anche in caso di furto.
9) REGISTRAZIONE E BOLLI
Le spese di registrazione del presente contratto, ove previste, sono a carico delle parti al 50%. Sono a totale carico del Conduttore i bolli del presente contratto e i bolli delle quietanze.
10) MODIFICHE
Qualunque modifica al presente contratto dovrà risultare sempre da atto scritto. Per quanto non espressamente previsto nel presente contratto si rinvia alla legge 09/12/1998 n. 431, alla legge 27/07/1978 n. 392 ed agli articoli 1571 e seguenti del Codice civile.
11) TUTELA DATI PERSONALI
Il Locatore ed il Conduttore, ai sensi del Decreto Legislativo 196/2003, si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad ogni adempimento connesso col rapporto di locazione.
12) ESIGENZE DEL CONDUTTORE (ARTICOLO DA COMPLETARE IN CASO DI CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA) […….]
13) FORO COMPETENTE
Per qualsiasi contestazione, le parti concordano che il Foro competente sia in via esclusiva quello di Potenza.
Letto, approvato e sottoscritto
Fatto in triplice originale in ……., lì ………..
IL LOCATORE IL CONDUTTORE
Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 Codice civile le parti approvano specificatamente i seguenti punti: 3 (Recesso del Conduttore), 20 (Foro competente).
IL LOCATORE IL CONDUTTORE
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Cosa succede il giorno dello sfratto esecutivo?
Il giorno dello sfratto esecutivo, l’Ufficiale Giudiziario chiederà all’inquilino e alla sua famiglia di lasciare l’immobile. Tuttavia, nel caso in cui l’inquilino opponga resistenza, potrebbe essere necessario l’intervento della forza pubblica per far rispettare l’ordine di sfratto. Di conseguenza, la polizia o altre forze dell’ordine provvederanno a rimuovere forzatamente l’inquilino e la sua famiglia dall’abitazione, in modo da consegnare la proprietà al locatore o al proprietario legittimo.
Come avviene l’esecuzione dello sfratto?
L’esecuzione di sfratto deve essere approvata da un giudice, e se anche dopo questa convalida l’inquilino continua a permanere nell’immobile, il proprietario può intraprendere un’azione esecutiva per ottenere la liberazione forzata dell’abitazione. Si tratta di una procedura anche nota come “azione di rilascio dell’immobile”.
Quanto tempo ci vuole per lo sfratto esecutivo?
Dopo l’udienza di convalida del decreto di sfratto, il Giudice stabilisce una data limite per il rilascio dell’immobile. Trascorso questo periodo, inizia l’esecuzione forzata del decreto di sfratto. Secondo la legge, il Giudice deve assegnare la data di rilascio entro sei mesi dalla convalida dello sfratto. In casi particolarmente complessi o eccezionali, questo termine può essere esteso fino a 12 mesi.
Dove andare se si viene sfrattati?
Quando si viene sfrattati è possibile rivolgersi alle strutture pubbliche del territorio in cui si vive come, ad esempio, servizi sociali, rifugi o case-famiglia, case per senzatetto o ostelli, gruppo di supporto ecc.
Fonte Idealista.it
