Il problema del caro affitti a Milano passa anche dalla difficoltà, per il capoluogo lombardo, di accettare il regime del canone concordato. Mentre infatti a Roma e nelle altre città principali d’Italia esistono accordi territoriali che consentono ai proprietari di scegliere l’applicazione di affitti calmierati a fronte di adeguate compensazioni, a Milano il mercato “libero” è sempre stato preferibile, con le conseguenze che conosciamo. L’estate 2023 ha portato per la prima volta all’ombra della Madonnina ben due accordi territoriali sul canone concordato, di cui si attendono gli esiti, si spera positivi in termini di limitazione del caro affitti. idealista/news ha fatto il punto della situazione, in Italia e in particolare a Milano, con il presidente nazionale di Unioncasa Flavio Sanvito.
Milano è una mosca bianca in Italia per quanto riguarda la scarsa scelta da parte dei proprietari dell’applicazione del canone concordato, ritenuto meno interessante rispetto ad altre formule più remunerative. Nelle grandi città in media infatti il canone concordato supera il 40 per cento (a Roma si arriva anche al 60 per cento), ma nel capoluogo lombardo l’applicazione degli affitti calmierati è praticamente inesistente.
Come mai a Milano non funziona il canone concordato? “Il problema è che a Milano la forbice tra canone libero e canone concordato proposto è sempre stata troppo ampia per essere appetibile”, spiega Flavio Sanvito. “Purtroppo questo è ciò che succede quando si stabiliscono le tariffe a tavolino, magari per scelte ideologiche. In questo caso quella di tutelare gli inquilini, che però non sono la sola “parte debole” del contratto di affitto. Spesso, oggi, non si affitta perché non si hanno possibilità economiche, ma semplicemente per scelta di vita. D’altro canto anche i proprietari devono affrontare problemi da cui tutelarsi, la morosità sopra tutti”.
Quando allora un canone concordato funziona?
“Il canone concordato funziona se segue il mercato. Ci sono diversi esempi di accordi territoriali che funzionano da anni nelle principali città italiane: a Roma, Napoli, Bari, Pesaro Urbino,
ad esempio, le esperienze sono positive. Ma questo succede perché, ad esempio, fatto 1000 euro il canone libero, quello concordato scende a 8-900 euro. Se compensato con adeguate agevolazioni fiscali, il proprietario può trovarlo appetibile, e in questo modo, senza danneggiare troppo i suoi guadagni, agevola anche l’inquilino. Il modo giusto di fissare i canoni è quello di seguire l’andamento del mercato: a Roma addirittura gli accordi territoriali di quest’anno vedono canoni in calo rispetto all’anno scorso, dato che il mercato degli affitti di Roma ha visto, appunto, dei cali”.
Cosa succede a Milano, invece? “A Milano succede che i canoni, fatto 1000 euro il canone libero, il canone concordato è stato fissato finora a 3-400 euro. È ovvio quindi che i proprietari non lo scelgano, anche a fronte delle agevolazioni fiscali.
E il risultato è che in questo modo gli inquilini subiscono interamente il mercato, con le conseguenze sul caro-affitti che conosciamo, o addirittura che vedano diminuire l’offerta di appartamenti,
che vengono magari spostati sul mercato degli affitti turistici. Al contrario, con degli accordi territoriali appetibili sia per gli inquilini che per i proprietari si offrono valide alternative e un maggiore esercizio di democrazia”.
Come si è mossa Unioncasa in tema di accordi territoriali per il canone concordato a Milano? “Insieme ad altre associazioni di inquilini abbiamo deciso di muoverci per creare un accordo che venisse incontro ai proprietari e contemporaneamente agli inquilini. La sfida è stata quella di creare un canone appetibile che permettesse al proprietario di trovare vantaggiosa la scelta del canone libero, risparmiando sulle imposte, e contemporaneamente all’inquilino di poter scegliere una sistemazione confortevole risparmiando sull’affitto. Il nostro accordo è stato approvato a fine giugno, per poi essere sostanzialmente copiato dal Comune di Milano, che ha inoltre introdotto un tariffario sulle stanze singole su cui abbiamo manifestato più volte perplessità”.
Di che si tratta? “In sostanza, un appartamento in una certa zona può costare 70 euro al metro quadro annui, quindi ad esempio un appartamento di 100 metri quadri può costare 7000 euro all’anno. Ma se questo stesso appartamento ha tre stanze, queste possono essere poste in affitto a 600 euro mensili l’una, quindi 1800 euro al mese, quindi 21.600 euro all’anno.
Stessa metratura ma canone triplicato: che senso ha? È così che si vuole venire incontro al caro affitti per gli studenti, e non solo?”.
Gli accordi sul canone concordato a Milano
I due accordi sul canone concordato a Milano sono entrati in vigore all’inizio di settembre, fornendo ai residenti meneghini una scelta di organizzazioni e associazioni di proprietari e inquilini a cui rivolgersi per scegliere l’accordo migliore. In particolare gli accordi sul canone concordato a Milano, creati tra fine giugno e fine luglio 2023, vanno a sostituire una situazione precedente nella quale i canoni di affitto agevolato non erano così allettanti per i proprietari, che a Milano – unico caso in Italia – li hanno sempre snobbati, preferendo affidarsi al più remunerativo mercato libero. Con l’inaugurazione dei due nuovi accordi sul canone concordato l’auspicio è di porre un freno al rincaro degli affitti nel capoluogo lombardo. Vediamo in particolare come sono strutturati i due accordi sul canone concordato a Milano.
Accordo promosso dalle associazioni
Secondo lo schema di accordo promosso da Unioncasa, Confabitare Feder.casa ed Assocasa, la città di Milano è stata suddivisa in quattro zone (dalla precedente suddivisione in 12 zone), all’interno delle quali è possibile individuare tre fasce tariffarie per determinare i canoni di affitto, come segue:
- zona 1:
- Subfascia 1: da 14 a 23 euro/mq al mese
- Subfascia 2: da 23 a 30 euro/mq al mese
- Subfascia 3: da 30 a 37 euro/mq al mese
- zona 2:
- Subfascia 1: da 10.50 a 17 euro/mq al mese
- Subfascia 2: da 17 a 22.80 euro/mq al mese
- Subfascia 3: da 22.80 a 29 euro/mq al mese
- zona 3:
- Subfascia 1: da 7.5 a 14 euro/mq al mese
- Subfascia 2: da 14 a 17 euro/mq al mese
- Subfascia 3: da 17 a 21.70 euro/mq al mese
- zona 4:
- Subfascia 1: da 5 a 11 euro/mq al mese
- Subfascia 2: da 11 a 14 euro/mq al mese
- Subfascia 3: da 14 a 17.50 euro/mq al mese
Accordo promosso dal Comune di Milano
L’accordo proposto dalle associazioni è stato integrato dal Comune di Milano (i particolari sono disponibili sui sito MilanoAbitare), che prevede una revisione degli affitti, applicabili secondo cinque zone in cui la città viene suddivisa. All’interno di ogni zona sono individuate tre fasce tariffarie entro cui fissare il canone, a seconda delle caratteristiche degli immobili. Le zone sono individuabili tramite una mappa sul sito del Comune di Milano.
In particolare:
- zona 1: da un minimo di 100 €/mq a un massimo di 310 €/mq all’anno
- zona 2: da un minimo di 70 €/mq a un massimo di 180 €/mq all’anno
- zona 3: da un minimo di 60 €/mq a un massimo di 170 €/mq all’anno
- zona 4: da un minimo di 55 €/mq a un massimo di 160 €/mq all’anno
- zona 5: da un minimo di 50 €/mq a un massimo di 130 €/mq all’anno
L’ ulteriore specifica, che ha suscitato le perplessità nelle associazioni, permette di fissare i canoni per le singole stanze come segue:
- zona 2: € 600
- zona 3: € 500
- zona 4: € 450
- zona 5: € 400
Una serie di agevolazioni da parte del Comune, oltre alla cedolare secca ridotta al 10 per cento, attendono poi chi opta per il canone concordato:
- Imu: dimezzata
- Imposta di registro: riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolarla
- Irpef: vantaggi su base imponibile. Il canone di locazione ridotto della percentuale forfetaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso viene ulteriormente ridotto del 30%.
Il Comune concede poi ai proprietari, tramite Milano Abitare (agenzia per l’affitto accessibile) un contributo una tantum di 2 mila euro per ogni contratto a canone concordato stipulato, un contributo alle ristrutturazioni di appartamenti da affittare a canone concordato di 4 mila euro, e un fondo di garanzia anti morosità che copre fino a 18 mesi di rate non pagate dagli inquilini. L’accordo ha durata triennale e potrà essere adottato anche da altri Comuni della città metropolitana.
Fonte Idealista.it
