Non di rado capita di voler affittare un appartamento e desiderare di portare con sé i propri animali domestici. Ma quali sono le forme di tutela per il locatore che non è d’accordo con la permanenza dell’animale nella casa di sua proprietà? Si può sfrattare un inquilino con animali proprio in ragione della presenza di un cane o di un gatto nell’appartamento? Generalmente, se il contratto di affitto vieta la presenza di animali domestici e il locatario detiene un animale in violazione di questa disposizione contrattuale, ciò costituisce una violazione del contratto, che potrebbe portare allo sfratto dell’inquilino.
Tuttavia, quando il contratto non include restrizioni riguardo agli animali, il locatario ha la libertà di mantenere animali da compagnia nella residenza in affitto senza il rischio di essere sfrattato per tale motivo. Cerchiamo di scendere nei dettagli della questione e verificare quanto sancito dalla normativa in vigore.
Animali domestici in condominio: la normativa di riferimento
Con la cosiddetta “Riforma del condominio” individuata con legge n.220/12 si è stabilito che i regolamenti condominiali non possono vietare ai proprietari delle singole unità immobiliari di godere della compagnia di un animale domestico all’interno della singola proprietà. Tale previsione è contenuta all’ultimo comma nel dispositivo dell’art. 1138 c.c.
Pertanto, quando si tratta di capire se è possibile sfrattare un inquilino con animali, è necessario operare una distinzione fondamentale:
- i padroni di cani o gatti che vivono in condominio in un’unità di proprietà hanno la facoltà di tenere un animale in casa, pur dovendo garantire, naturalmente, la tranquillità pubblica e la pulizia degli spazi condivisi;
- il proprietario di casa può impedire all’inquilino in affitto di avere un animale in casa.
Dunque, il proprietario dell’immobile (il locatore) può, tramite una specifica clausola contrattuale, vietare al conduttore (l’inquilino) di avere in custodia animali domestici nella residenza, sia essa all’interno del condominio o una casa indipendente. Il divieto, dunque, non può essere individuato all’interno del regolamento condominiale, ma deve essere contenuto nel contratto di affitto e, naturalmente, a seguito della firma del conduttore, quest’ultimo dovrà rispettare la volontà del proprietario di casa.
Sfratto esecutivo con cani o gatti: è possibile?
Alla luce di quanto detto nel precedente paragrafo, quando ci si trova a desiderare di godere della compagnia di un animale nella casa di proprietà, non vi sono problemi né restrizioni particolari sulla presenza di un cane o gatto in casa, anche nel caso in cui tale unità si trovi in un condominio.
Il discorso cambia quando si tratta dell’animale domestico di un soggetto che stipula un contratto di locazione di una casa, indipendentemente dal fatto che si tratti di una casa indipendente o che faccia parte di un condominio.
Infatti, se all’interno del contratto di affitto è presente una clausola esplicita che individua il divieto di custodia di un animale all’interno dell’immobile e il locatario lo detiene comunque, ciò costituisce un inadempimento contrattuale che potrebbe portare al procedimento di sfratto con gatti o cani. È bene notare che la procedura di sfratto esecutivo con cani o gatti, richiede un’ordinaria causa di risoluzione del contratto che in genere richiede più tempo rispetto alla procedura di sfratto per mancato pagamento dell’affitto.
Di contro, quando il contratto non contiene restrizioni riguardanti gli animali, il locatario è libero di ospitare animali domestici nella residenza in affitto senza il rischio di essere sfrattato per questa ragione. In tal caso, il conduttore che detiene un animale è tenuto comunque a rispettare gli obblighi generali per l’uso dell’immobile locato, tra cui:
- osservare la diligenza del buon padre di famiglia;
- servirsi della cosa locata per esigenze determinate dal contratto;
- restituire l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto.
Dunque, in assenza di un divieto contrattuale esplicito di detenere animali domestici nella casa in affitto, rimangono le “normali” condizioni che permettono al locatore di procedere con un’azione di sfratto nei confronti del conduttore. Principalmente, dunque, la procedura può verificarsi per i seguenti motivi:
Quando si decide di affittare il proprio immobile, è bene conoscere quali sono gli strumenti disponibili per non ricorrere ad eventuali azioni di sfratto. In primo luogo, è possibile tutelarsi dagli inquilini morosi consultando la Banca dati morosità immobiliare ancor prima di concludere l’accordo con il futuro conduttore. In alternativa, è possibile includere nel contratto di affitto l’informativa sulla privacy che consente, qualora fosse necessario, di includere il conduttore nell’elenco degli inquilini morosi.
Ad ogni modo, è bene ricordare che, in Italia non esiste alcuna legge che proibisce ai proprietari di includere una clausola di divieto della detenzione di animali domestici all’interno del contratto di locazione. Questo si basa sul principio generale dell’autonomia contrattuale e, una volta firmato l’accordo, il conduttore è tenuto ad osservare il divieto potendo, in caso contrario, incorrere nella procedura di sfratto dell’inquilino con animali. Il conduttore, inoltre, non può invalidare la clausola in un secondo momento facendo riferimento alla Riforma del condominio che consente ai singoli residenti di tenere animali nelle loro unità.
In generale, dunque, prima di firmare un contratto di locazione, è consigliabile che il locatario che desidera vivere con un animale domestico si assicuri che il contratto non contenga restrizioni in tal senso e che, il locatore, sia a conoscenza della possibilità di apporre un divieto e procedere con lo sfratto esecutivo con cani o gatti in caso di mancata osservanza del divieto stesso.
La responsabilità civile e penale dell’inquilino con animali domestici
Per quanto concerne le responsabilità legate a eventuali danni causati dall’animale domestico del conduttore, è necessario far riferimento all’articolo 2052 del Codice civile. Il dispositivo in questione sancisce che il custode dell’animale è ritenuto responsabile dei danni provocati dall’animale, a meno che il padrone stesso non provi che i danni sono stati provocati da caso fortuito.
Seppur non costituisca direttamente una motivazione valida per procedere con lo sfratto dell’inquilino con animali (a meno che non sia previsto un divieto contrattuale), è essenziale comprendere che il conduttore proprietario dell’animale domestico è ritenuto responsabile per i danni provocati dall’animale all’immobile e ai beni di arredo. Questo vale soprattutto perché il conduttore ha l’obbligo di custodire diligentemente l’immobile, come stabilito dal Codice civile.
Oltre alla responsabilità di natura civile, bisogna considerare anche una responsabilità di tipo penale nel caso in cui si verifichino danni o lesioni a persone, animali o proprietà causati dall’animale domestico.
In aggiunta, se dovessero emergere problemi come disturbi sonori o odori sgradevoli che violano le norme relative alle immissioni intollerabili (individuate nell’art. 844 c.c.), il condominio ha il diritto di richiedere che l’animale venga allontanato dalla residenza.
Infine, se si verificano disturbi dovuti al rumore, potrebbe scattare, per l’inquilino, l’accusa di “disturbo del riposo delle persone” secondo quanto definito nell’articolo 659 del Codice penale.
Riassumendo, sebbene non sia previsto che il locatore possa procedere con lo sfratto dell’inquilino con animali o sfratto con gatti per queste ragioni, se l’appartamento affittato si trova in un contesto condominiale, valgono le regole generali in materia di immissioni e rumori molesti. I proprietari di cani e gatti che si trovano in un appartamento in affitto in condominio, devono quindi evitare di causare disturbi agli altri residenti dell’edificio.
Nel caso di abbai continui di un cane, che impediscano il riposo degli altri condomini, l’amministratore del condominio può prendere provvedimenti sanzionatori. Allo stesso modo, nel caso di escrementi animali che possano sporcare gli spazi condominiali e renderli inaccessibili o sgradevoli, entrano in gioco le norme sulle immissioni intollerabili previste nell’articolo 844 del Codice civile.
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Quando non si può mandare via un inquilino?
La procedura di sfratto non può essere avviata nel caso in cui il contratto di affitto non risulta essere registrato. In questo caso, l’accordo di locazione stesso è da considerarsi nullo.
Quali sono i motivi per sfrattare un inquilino?
È possibile procedere con lo sfratto dell’inquilino quando quest’ultimo risulta essere moroso, quando il contratto è scaduto, ma permane nell’immobile senza titolo e, in generale, per altri inadempimenti gravi delle obbligazioni del contratto da parte dell’inquilino, tra cui la detenzione di un animale in casa pur in presenza di un divieto contrattuale in tal senso.
Come sfrattare velocemente un inquilino?
Per procedere con l’intimazione di sfratto per morosità è necessario rivolgersi ad un avvocato che si occuperà della notifica di sfratto.
Come cacciare inquilino con contratto?
Nei contratti di locazione ad uso abitativo è possibile richiedere l’allontanamento forzato di un inquilino quando quest’ultimo risulta inadempiente e sono trascorsi venti giorni dalla data di scadenza stabilita per il versamento del canone d’affitto. Nei contratti di locazione commerciale, invece, i tempi di sfratto vengono determinati dal giudice previa indagine e valutazione dei fatti.
Fonte Idealista.it
