Si può vendere una casa con ipoteca? Ecco come fare

  • 5 mesi ago
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Immobiliare 37 0 Si può vendere una casa con ipoteca? Ecco come fare


In molti si chiedono se si può vendere una casa con ipoteca. La risposta generica è sì, è possibile cedere un immobile ipotecato dietro il pagamento di una somma a seguito della stipula di un contratto di compravendita. Tuttavia, vendere una casa ipotecata potrebbe non essere un procedimento immediato e, pertanto è bene conoscere i dettagli dell’operazione, le tipologie di ipoteca immobiliare esistenti ed il ruolo delle parti coinvolte.

Tipologie di ipoteca immobiliare

In base al quesito principale del presente articolo, si può affermare che sì, si può vendere una casa con ipoteca. Tuttavia, nell’eventualità in cui si disponga di una casa ipotecata e si desideri venderla a terzi, è importante sapere di che tipologia di ipoteca si tratta.

Le principali tipologie di ipoteca della casa sono le seguenti:

  • ipoteca volontaria: in questo caso il diritto di espropriare i beni immobili vincolati a garanzia del credito origina dalla volontà delle parti coinvolte. In genere si tratta di un’ipoteca costituita da un proprietario di un bene immobile a favore di un creditore (che può essere una banca o un altro soggetto) per garantire un prestito o un debito;
  • ipoteca giudiziale: si tratta di una circostanza in cui il diritto reale di garanzia del creditore nasce da una sentenza di condanna in cui il debitore è stato condannato a versare una somma specifica. La parte vincitrice può iscrivere un’ipoteca su uno o più immobili del debitore per impedire eventuali trasferimenti di beni al fine di evitare il pignoramento;
  • ipoteche legali: questo genere di ipoteche immobiliari si generano automaticamente in base a specifiche disposizioni di legge. Le sottocategorie del genere sono l’ipoteca legale a favore del venditore e l’ipoteca legale a favore dei coeredi, dei soci e altri condividenti.

Fatte tali premesse, è bene sottolineare che la vendita di una casa ipotecata è un’operazione del tutto lecita, poiché non comporta alcun pregiudizio nei confronti del creditore. L’ipoteca immobiliare, essendo una garanzia reale, rimane associata all’immobile e non al suo iniziale acquirente, persistendo anche in caso di trasferimento della proprietà. In altre parole, anche nel caso in cui l’immobile venga ceduto a terzi dietro pagamento di una somma, esso continua a costituire una garanzia per il creditore fino a quando l’intero debito per il quale è stata istituita l’ipoteca non viene integralmente saldato.

Vendere casa ipotecata, come si fa?

Come già accennato, vendere una casa con ipoteca è generalmente possibile poiché questo atto non pregiudica i diritti del creditore. Tuttavia, nei casi di passaggio di proprietà dell’immobile, è fondamentale che la presenza del diritto reale di garanzia sia chiaramente comunicata all’acquirente durante tutte le fasi della compravendita, incluso il momento del preliminare di vendita dell’immobile gravato da ipoteca. Ciò dev’essere fatto al fine di garantire la trasparenza e la corretta gestione delle responsabilità tra le parti coinvolte.

Nelle operazioni di vendita di una casa con ipoteca, il notaio riveste un’importanza cruciale. Questa figura ha la responsabilità di esaminare attentamente lo stato dell’immobile, inclusa l’analisi della presenza e della natura di eventuali ipoteche. Prima di formalizzare la vendita con il rogito notarile, il notaio effettua approfonditi controlli di conformità, tra cui la consultazione della visura delle ipoteche che potrebbero gravare sull’immobile oggetto del contratto di compravendita.

Vediamo, nello specifico, tutti i casi possibili di vendita di una casa ipotecata.

Vendere casa gravata da ipoteca volontaria

Quando si ha la necessità/volontà di vendere casa con ipoteca volontaria, si presentano due alternative:

  • scioglimento immediato dell’ipoteca: l’acquirente corrisponde al venditore (debitore) il prezzo di compravendita, il quale, mediante tale importo, estingue simultaneamente il debito. Il creditore, dunque, rinuncia all’ipoteca sulla casa, consentendo al compratore di acquisire la proprietà senza gravami. Questa transazione, formalizzata davanti al notaio, richiede la partecipazione attiva di tutte le parti coinvolte;
  • acquisto della casa con l’ipoteca: in altri casi, l’acquirente potrebbe pagare al venditore un importo inferiore al valore di mercato del bene e contestualmente assumersi direttamente il debito nei confronti del creditore, procedendo personalmente alla sua estinzione. Una volta completato il pagamento integrale, l’acquirente libera la casa dall’ipoteca. In questa ipotesi, è essenziale ottenere il consenso del creditore per sollevare il venditore dall’onere debitorio e, in ogni caso, al creditore rimane la facoltà di stabilire una garanzia solidale tra venditore e acquirente.

Quando il debito è associato a un mutuo ipotecario e si ha la volontà di vendere una casa con ipoteca bancaria, per l’acquirente si verifica ciò che viene definito come “accollo del mutuo” che può manifestarsi in due modalità: l’accollo cumulativo, situazione in cui il debitore originale mantiene la corresponsabilità del debito assieme all’acquirente; l’accollo liberatorio, circostanza in cui il creditore accetta l’assunzione del nuovo proprietario della casa ipotecata nel pagamento delle rate del mutuo, liberando così il venditore da ogni obbligo.

Vendere casa gravata da ipoteca giudiziale

Nel caso in cui l’ipoteca sia stata istituita attraverso un procedimento giudiziale, la vendita della casa può avvenire solamente dopo l’estinzione completa dell’ipoteca ed è importante sapere che tale estinzione non avviene automaticamente. Pertanto, per procedere alla vendita di una casa gravata da ipoteca giudiziale, lo scioglimento del diritto di garanzia sull’immobile deve essere richiesto ufficialmente presso gli enti competenti.

Vendere casa con ipoteca di Equitalia

Se la casa è gravata da ipoteca imposta da Equitalia, è possibile venderla previo accordo con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione. In questa circostanza, è indispensabile liberarsi degli obblighi pendenti con Equitalia prima di procedere alla cessione dell’immobile vincolato dal diritto di garanzia in questione.

Per compiere ciò, il debitore ha a disposizione due modalità:

  • estinguere i debiti prima della stipula del contratto preliminare dell’immobile gravato da ipoteca;
  • annullare l’ipoteca al momento del rogito, impiegando l’anticipo fornito dall’acquirente.

Per rimuovere l’ipoteca sull’immobile è necessario presentare una richiesta formale di cancellazione con l’aiuto di un professionista legale.

Cosa succede se vendo un bene ipotecato?

Come precedentemente detto, l’immobile ipotecato, anche quando ceduto o donato ad altri, rimane una garanzia per il creditore fino a che l’intero debito non sia stato completamente estinto. Nell’ipotesi di trasferimento di proprietà di una residenza gravata da ipoteca, è cruciale comprendere le conseguenze e gli effetti connessi.

Nello specifico può accadere che:

  • il compratore acquisisce la proprietà dell’abitazione mantenendo l’ipoteca in essere;
  • qualora il debitore principale non ottemperi agli obblighi stabiliti col creditore, quest’ultimo conserva il diritto di avviare il processo di pignoramento dell’immobile, nonostante l’attuale titolarità appartenga all’acquirente.

In pratica, l’acquirente si trova coinvolto nelle dinamiche della relazione tra debitore e creditore, pur essendo, almeno inizialmente, estraneo al debito.



Fonte Idealista.it

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