Tutto quello che bisogna sapere per stipulare un contratto di locazione

  • 1 anno ago
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Immobiliare contrattoaffitto Tutto quello che bisogna sapere per stipulare un contratto di locazione


L’affitto di un immobile ad uso abitativo o commerciale è preceduto dalla stipula del contratto di locazione. Si tratta di un accordo consensuale, di natura bilaterale o plurilaterale, che obbliga le parti ad adempiere a determinati doveri per evitare di incorrere in sanzioni penali. Esistono vari tipi di contratti di locazione che possono essere redatti in base alle esigenze e alle preferenze dei soggetti coinvolti.

Contratto di locazione, significato

Il contratto di locazione è un accordo disciplinato dal Codice Civile e stipulato tra due soggetti in modo consensuale con effetti obbligatori su entrambe le parti. Cos’è il contratto di locazione, più nello specifico? Si tratta di un atto in cui il locatore si impegna a garantire il godimento di un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo ad un’altra parte, il conduttore o locatario, che a sua volta è tenuto a versare periodicamente un corrispettivo in denaro e a restituire il bene ricevuto in uso nel medesimo stato in cui gli è stato consegnato.

Il contenuto del contratto di locazione varia in base alla tipologia di accordo e alle clausole presenti al suo interno. Online, infatti, sono disponibili diversi modelli del contratto di locazione tra cui scegliere per redigere l’accordo: il modello del contratto di locazione in PDF e il modello del contratto di locazione in fac simile Word sono i più diffusi.

Contratto di locazione e Codice Civile

Per capire cos’è un contratto di locazione, il Codice Civile  è lo strumento da utilizzare come fonte di riferimento. Il contratto di locazione, infatti, è disciplinato dall’art. 1571 del Codice Civile, che lo definisce un accordo bilaterale o plurilaterale, stipulato in maniera consensuale dalle parti, obbligate a rispettare e a sottostare a specifici diritti e doveri.

Alla regolamentazione del contratto di locazione del Codice Civile si aggiungono, in alcuni casi, altre leggi. Per esempio, il contratto di locazione ad uso abitativo è disciplinato sia dalla norma n. 392 del 1978 che dalla norma n. 431 del 1998, mentre il contratto di locazione commerciale è regolamentato solo dalla legge n. 392 del 1978.

Contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo è una tipologia di accordo avente ad oggetto immobili che vengono affittati allo scopo di essere utilizzati come abitazione dal conduttore e dalla sua famiglia. Affinché un contratto di locazione ad uso abitativo possa definirsi valido è necessario che questo venga redatto in forma scritta dalle parti coinvolte e registrato, entro 30 giorni dalla stipula, presso l’Agenzia delle Entrate. Per effettuare la registrazione, locatore e conduttore sono tenuti a pagare, personalmente o tramite un intermediario, l’imposta di registro e di bollo.

Le principali tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo sono:

  • il contratto di locazione 4+4, noto anche come contratto a canone libero. Si tratta di un accordo della durata di 4 anni che si proroga alla scadenza per altri 4 anni, con canone liberamente determinato dalle parti;
  • il contratto di locazione 3+2, noto anche come contratto a canone concordato. Questo viene stipulato da locatore e conduttore per 3 anni e si proroga alla scadenza per altri 2 anni;
  • il contratto di locazione transitorio.

Contratto di locazione transitorio

Il contratto di locazione transitorio, regolato dalla legge 431/1998, è un accordo impiegato per l’affitto di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato e per esigenze abitative temporanee non turistiche. Questo tipo di contratto di locazione è particolarmente vantaggioso per studenti universitari e lavoratori che necessitano di trascorrere un breve periodo fuori dalla loro città di residenza per motivi di studio o lavoro.

Il contratto di locazione transitorio ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Rispettare le tempistiche stabilite dalla legge è fondamentale per evitare di incorrere nella nullità dell’accordo, il quale va registrato solo se si superano i 30 giorni di locazione. Per redigere questo tipo di contratto di locazione, il modello da utilizzare è quello predisposto dalla Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture.

Contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale, disciplinato dalla legge 392/1978, è utilizzato per l’affitto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche relative sia al lavoro autonomo che a quello imprenditoriale. Anche per questa tipologia di contratto di locazione, è previsto l’obbligo di registrazione, personalmente o tramite un intermediario, presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dell’accordo.

In questo caso, la durata dell’accordo varia in base all’uso a cui è destinato l’immobile:

  • 6 anni per gli immobili ad uso industriale, artigianale, commerciale, turistico o professionale;
  • 9 anni per immobili ad uso alberghiero;
  • determinabile in maniera libera dalle parti per gli immobili aventi un carattere transitorio per natura.

Contratto di locazione con cedolare secca: di cosa si tratta

Il contratto di locazione con cedolare secca è un tipo di accordo in cui locatore e conduttore si accordano per applicare un regime fiscale agevolato. Tale agevolazione fissa la tassazione del canone al 21% ed esenta le parti dal pagamento dell’imposta di bollo e di registro per la registrazione, la risoluzione e le eventuali proroghe dell’accordo. Il contratto di locazione con cedolare secca è valido solo per gli immobili non destinati all’esercizio di attività professionale o d’impresa, quindi che rientrano nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10).

È bene sapere che questo regime è applicabile anche ai contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni, ma su un numero massimo di 4 immobili. Il contratto di locazione con cedolare secca, però, presenta anche degli svantaggi: chi ne usufruisce deve rinunciare all’aggiornamento del canone d’affitto e alle detrazioni, deduzioni o altri benefici sui redditi.

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Ecco alcune informazioni che potrebbero esserti utili per stipulare un contratto di locazione.

Qual è la differenza tra locazione e affitto?

La differenza tra locazione e affitto è che il contratto della prima riguarda beni che non sono produttivi, ma che potrebbero diventarlo (abitazioni, uffici, negozi); mentre il contratto del secondo ha per oggetto beni produttivi che possono generare ricchezza (azienda).

Quali sono i tipi di contratti di locazione?

I tipi di contratti di locazione che è possibile stipulare sono numerosi. I più diffusi sono i contratti: ad uso abitativo (a canone libero, a canone concordato o transitorio), commerciali e ad uso turistico.

Qual è il contratto di locazione più conveniente?

Il contratto di locazione più conveniente è il contratto concordato con cedolare secca. Con questo, infatti, il proprietario ha accesso ad una tassazione agevolata ed è esente da tutte le aliquote IRPEF, mentre il conduttore può accedere ad altre detrazioni fiscali. 

Come deve essere fatto un contratto di locazione?

Un contratto di locazione deve essere redatto in forma scritta dalle parti e successivamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate secondo i termini e le condizioni previste dalla legge. Gli unici contratti di locazione per cui la registrazione non è obbligatoria sono quelli di durata inferiore ai 30 giorni.



Fonte Idealista.it

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