Vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata? Ecco come funziona

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Gli immobili costruiti in convenzione con i Comuni sono abitazioni realizzate per permettere alle famiglie a basso reddito di acquistare la loro prima casa a prezzi calmierati. Per vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata è necessario rispettare i vincoli imposti dalla legge. Cerchiamo di capire come funziona la compravendita di questa tipologia di case, se esistono delle possibilità di rimozione dei vincoli e quali sono i requisiti previsti per gli acquirenti.

Che cos’è l’edilizia convenzionata?

Le case in edilizia convenzionata sono edifici o singole unità immobiliari costruite grazie ai supporti del Comune e indirizzate ai nuclei familiari a basso reddito. L’obiettivo di questa tipologia di edilizia popolare è quello di soddisfare le esigenze abitative dei meno abbienti offrendo soluzioni più economiche ed accessibili.

Le amministrazioni pubbliche locali concedono dei supporti alle imprese di costruzione, le quali possono realizzare gli immobili in edilizia convenzionata su terreni pubblici (o spazi privati oggetto di espropriazione) e offrirli a prezzi estremamente vantaggiosi. Trattandosi, dunque, di alloggi costruiti e venduti ai soggetti sulla base di requisiti specifici, come il livello di reddito, vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata è un’operazione soggetta a vincoli e norme più restrittive rispetto alla compravendita degli immobili non convenzionati.

Vincoli dell’edilizia convenzionata per venditori e acquirenti

I proprietari degli immobili realizzati in convenzione edilizia con il Comune possono decidere di vendere la proprietà. Tuttavia, le norme prevedono degli obblighi specifici per la conclusione dei contratti di vendita, ovvero:

  • vincoli sul prezzo di vendita e di locazione: i proprietari non hanno libertà di scelta sul prezzo, importo deciso direttamente dal Comune in cui l’immobile è ubicato;
  • vincoli sulla durata della proprietà: i proprietari non possono vendere l’immobile in ogni momento, ma devono rispettare la durata imposta dagli accordi (generalmente 5 anni);
  • vincoli sui potenziali acquirenti: i proprietari non possono vendere l’immobile ad ogni soggetto, ma l’offerta è indirizzata alle sole categorie che hanno davvero bisogno di accedere alle case popolari.

All’interno dei contratti stipulati per vendere una casa in edilizia convenzionata, devono essere presenti tutti i vincoli imposti dalla normativa. Ogni amministrazione comunale stabilisce un prezzo massimo per la vendita e la locazione dell’immobile in edilizia convenzionata, sempre diverso dal prezzo di mercato della casa. Pertanto, se si è in possesso di questa tipologia di immobile e si intende procedere con la vendita, è bene informarsi sui prezzi determinati dal Comune, pena la nullità del contratto.

Dal lato degli acquirenti, invece, sono previsti requisiti reddituali, patrimoniali e di residenza, infatti, se si intende acquistare una casa in edilizia convenzionata, bisogna:

  • non eccedere i livelli di reddito massimo previsti dalla convenzione;
  • non avere una seconda abitazione;
  • avere la residenza nel Comune dov’è ubicato l’immobile.

Inoltre, dal momento che i prezzi possono essere stabiliti solo ed esclusivamente dal Comune, è bene fare attenzione al prezzo di vendita inserito nel contratto, in modo da evitare le speculazioni da parte dei proprietari.

Come svincolare l’edilizia convenzionata?

Vendere una casa in edilizia convenzionata non è semplice se si considerano le restrizioni che venditori e acquirenti devono rispettare. Tuttavia, in alcuni casi i vincoli della vendita delle case popolari possono essere eliminati. 

Svincolare l’edilizia convenzionata, vuol dire che il proprietario può vendere l’immobile al prezzo di mercato e, dunque, guadagnare di più dalla cessione della proprietà. Come si fa a capire se la rimozione dei vincoli dell’edilizia convenzionata risulta conveniente? Basta seguire questi passaggi:

  • 1° step: realizzare un’analisi di mercato per capire il prezzo di mercato a cui l’immobile può essere venduto;
  • 2° step: confrontare il prezzo di mercato con il prezzo massimo stabilito dal Comune per vendere o affittare la casa acquistata in edilizia convenzionata;
  • 3° step: conoscere i costi per svincolare la casa in edilizia convenzionata;
  • 4° step: assicurarsi di poter raggiungere i potenziali clienti se si decide di scegliere il prezzo di mercato.

Terminato il processo di acquisizione delle informazioni, il proprietario può avere le idee più chiare sulla convenienza dello svincolo della casa in edilizia convenzionata dal punto di vista dei costi da sostenere.

Quanto costa rimuovere il vincolo dell’edilizia convenzionata?

La maggior parte delle amministrazioni locali prevede che la rimozione dei vincoli dell’edilizia convenzionata può avvenire dietro il pagamento di una somma di denaro. Nel 2020, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha emanato il Regolamento sulla rimozione dei vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata ed i relativi criteri di calcolo del corrispettivo da pagare per lo svincolo.

La normativa vigente prevede che il costo della rimozione dei vincoli è pari al 50% del corrispettivo calcolato, in proporzione alla quota millesimale di ciascuna unità immobiliare, in base all’art. 31 della L. 448/1998 da ridursi sulla base di un coefficiente moltiplicativo di riduzione. Il coefficiente in questione viene poi stabilito tenendo in considerazione il numero degli anni di durata della convenzione e il numero di anni trascorsi dalla stipula della convenzione, rapportata alla medesima durata.

Come vendere un immobile in edilizia convenzionata

Entrando nel merito della questione, cerchiamo di rispondere alla domanda: come funziona la vendita di un immobile in edilizia convenzionata con il Comune? La prima cosa da fare è accertarsi di rispettare il vincolo della durata e, pertanto, effettuare un calcolo sul tempo trascorso dall’acquisizione della proprietà. In genere, non è possibile vendere la casa acquistata in edilizia convenzionata per almeno 5 anni, salvo i casi in cui il Comune conceda un nullaosta eccezionale.

In secondo luogo, è necessario stipulare il contratto di vendita rientrando nel range di prezzo stabilito dal Comune. Si ricorda che non è possibile vendere la casa in edilizia convenzionata con il Comune ad un prezzo di mercato, salvo i casi in cui l’immobile sia già stato esonerato dal rispetto dei vincoli dell’edilizia convenzionata.

Infine, il contratto dev’essere proposto solo agli acquirenti che in possesso dei requisiti stabiliti dalla legge e deve comprendere, nero su bianco, tutti i vincoli legati all’acquisizione della proprietà della casa popolare.

Edilizia convenzionata: pro e contro

In conclusione, è possibile affermare che le case in edilizia convenzionata hanno pro e contro sia dal punto di vista del venditore che da quello del potenziale acquirente.

Queste tipologie di immobili hanno sicuramente il vantaggio di permettere l’acquisto della prima casa a prezzi più bassi rispetto al mercato ai soggetti e le famiglie a basso reddito. La vendita degli immobili in edilizia convenzionata con il Comune comporta, tuttavia, anche una serie di svantaggi e rischi, tra cui:

  • la possibilità di speculazione da parte dei proprietari:
  • l’impossibilità per il proprietario di vendere o affittare l’immobile prima dei tempi stabiliti dalla convenzione.

Le possibili speculazioni sul prezzo delle case rappresentano un potenziale rischio per gli acquirenti e una grande minaccia all’obiettivo stesso di questa tipologia di immobili, ovvero permettere ai meno abbienti di acquistare una proprietà. In secondo luogo, il vincolo della durata della convenzione può complicare l’operazione della vendita della casa acquistata in edilizia convenzionata per il proprietario che intende cedere la proprietà.

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Qui di seguito trovi altre informazioni riguardanti la vendita della casa acquistata in edilizia convenzionata ed i relativi vincoli.

Quanto dura l’edilizia convenzionata?

L’edilizia convenzionata per i diritti di superficie può durare da un minimo di 60 anni ad un massimo di 99 anni, con la possibilità di rinnovare la convenzione per lo stesso periodo di tempo. Ogni convenzione edilizia viene stipulata tra la ditta costruttrice ed il Comune davanti al notaio e, di conseguenza, viene trascritta nei pubblici registri.

Quanto costa riscattare un terreno in edilizia convenzionata?

Per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e per la rimozione dei vincoli relativi agli immobili in edilizia convenzionata, la nuova legge prevede che le somme da pagare non potranno superare i 5.000 euro per singolo corrispettivo per alloggi e pertinenze con superficie catastale residenziale inferiore ai 125 mq e 10.000 euro per alloggi e pertinenze con superficie catastale residenziale superiore ai 125 mq.



Fonte Idealista.it

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